根据德佑链家监控的数据显示，今年1-5月，全市二手别墅共计成交1818套，较去年同期上涨34.3%。与全市整体楼市一样，二手别墅市场同样也是以“3.30房产新政”作为分水岭的。3.30新政公布后，4月的二手别墅成交量迅速攀升至495套，相较3月大增200套，并且在5月进一步上升至554套的高位水平。

经济型别墅成交占三分之二

从二手别墅价格段的分布来看，总价600万元以下的经济型别墅是二手别墅市场成交的主力，今年1-5月的成交量达到1240套，占到全市总量的68.2%。二手别墅成交量靠前的松江新城、颛桥、新桥、九亭等板块均以经济型别墅为主导。经济型别墅多为改善型购房者所购买，客群量相对充足，并且也受到了“3.30”以来一系列新政更为直接有效的影响。经济型别墅小区，往往在同板块有着不少公寓楼盘，两者在新政的影响下，很容易形成良性的联动，周边公寓项目的房东往往是经济型别墅的主力买家，而他们置换出售的公寓又满足了刚需的居住需求。

以二手别墅成交量最大的松江新城板块为例，据德佑链家龙马店介绍，松江新城的别墅大多都是些总价300-600万元之间的经济型别墅，主力客群是松江本地人士，以及工业园区的一些小型私营业主，这类客群往往是将自己的公寓房源售出，以置换别墅房源。尽管新政后的经济型别墅成交出现大幅增长，但是由于松江新城板块多为板块内的置换，受市区的带动影响较小，价格相对稳定。

颛桥板块的君临天下花园，则是今年以来成交套数最多的二手别墅项目，共计成交26套房源，套均价格在460万元左右。据德佑链家君临天下店介绍，这一楼盘是典型的居住型经济型别墅，临近银都路地铁站，周边的商业配套也十分成熟，因而吸引了不少闵行区本地的置换型客户。“3.30新政”后，房贷政策一直向宽松方向发展，十分有利于这些置换型客户的购房，因此成交十分可观。

金融宽松助推别墅豪宅成交

在经济型别墅借助政策东风、成交蹿升的同时，总价千万以上的二手别墅豪宅亦有着可观的成交。根据德佑链家研究部监控的数据显示，今年1-5月，全市总价千万以上的二手别墅共计成交228套，相较去年同期大幅增长了61.7%。

徐泾板块是二手别墅豪宅成交最为集中的板块，今年1-5月已售出27套千万以上的别墅房源，板块内的大豪山林别墅、九溪十八岛别墅、观庭别墅等传统项目均有可观成交；而浦东的碧云和花木板块分别售出20套和17套房源，分列二三位。

而在项目方面，松江新城的泰晤士小镇、碧云的维诗凯亚和花木的御翠园各自成交了9套千万以上的别墅房源，是二手别墅豪宅市场中成交量最大的三个楼盘。新政的影响也刺激了这类楼盘的成交，以维诗凯亚为例，4、5两月的成交达到6套，而此前的1-3月仅成交了3套房源，而御翠园4、5两月的成交也占到了总共9套中的5套。金融政策近期的一再宽松，是助推这些别墅豪宅成交的主要力量。

据德佑链家碧云三店介绍，维诗凯亚的买家多为二套高端改善型购房者，鲜有将首套置换的，并且多为贷款购房，买家主要看中了碧云社区的环境、以及项目独特的建筑风格和高得房率。3.30新政后，随着贷款政策的宽松，刺激了这些需求的入市，特别是利率的下调，对于这些大标的房源而言，节省的资金是颇为明显的。此外，因金融政策宽松而变得异常火爆的股市，也为这类高端楼盘带来了新的客群，不乏一些在股市中大有斩获的人士，近期在碧云板块挑选高端别墅。而在房东方面，他们的挂牌出售主要是出于快速套现的目的，多用于自身产业或其他方面的投资。但如果是最近几年购入的房源，获利空间并不大，例如一些2013年前后购入的房源，目前转售的溢价只有300万元左右。

专家观点

德佑链家研究总监陆骑麟表示：不管是经济型别墅还是高端别墅市场，目前都越来越向自住化的方向发展，投资获益的成分，随着近年房价上涨的放缓而有所弱化。在这种情况下，别墅自身的居住品质，以及周边的配套、交通情况将成为购买者所更多考虑的方面。而在近期股市火爆的背景下，未来数月也势必会有更多在股市中获利的人士进入楼市，别墅也将是他们重要的置业选择之一。

（来源：新闻晨报）