高价地逼出顶豪项目

要获得溢价，只得开发高端产品

豪宅价格的高企，归根结底是开发商拿地时的高价。

细数今年在售将售项目，具有地王背景的楼盘不在少数。2013年7月，中粮地产以23.6亿元购得朝阳区孙河乡西甸村地块，楼面均价达到48444元/平方米，成为当时的单价地王。上个月底，中粮瑞府取得预售证，最贵的9号楼103室单价达220420元/平方米，单套总价达到1.87亿元。中粮瑞府成为首个获批预售单价超过20万元/平方米的顶级豪宅。

在中粮地产拿地后的两个月，2013年9月，融创拿下农展馆8号地，楼面单价高达73099元/平方米，再次刷新了单价“地王”纪录。农展馆项目，即北京壹号院去年年底取得的住宅最高预售单价16.5万元/平方米，刷新了当时北京住宅的最高预售价格。

此外，刚入市的万柳书院、将入市的位于朝阳区东坝的恒大华府，也都是曾经的地王。拿地时楼面价高于同区域的普通商品住宅，要获得溢价，只得开发高端产品。“可以说，是高价地逼出了顶豪项目。”一位业内人士表示。

需求能跟上供应的脚步吗？

2015年北京顶豪住宅供应将超1000套

今年在北京市场上拼杀的顶豪项目有20多个，需求能否跟上供应的脚步，是开发商面临的一大难题。

“北京2015年待售的顶豪住宅套数预计超过1000套。对于豪宅项目来说，正常的销售周期都起码在5年到8年，在目前这种情况下，豪宅市场的分化将非常严重。”中原地产首席分析师张大伟表示，从目前来看，北京豪宅成交的确在明显增加，但相比豪宅供应量来说，能够笑到最后、占据市场份额比较多的项目屈指可数。

亚豪机构市场总监郭毅也认为，往年北京3000万以上的豪宅通常能成交200多套，今年豪宅的供应量大，有可能会拉动成交。不过，即使财富人群增加，需求量恐怕也赶不上供应量的节奏。

北京晨报记者发现，在售将售的顶豪项目中，不乏总价过亿的房源，润泽御府、中粮瑞府皆有此类产品。业内人士分析，亿级豪宅的客户群体十分有限，“如果能买上亿的豪宅，身家至少得上十亿，全国能有此身家的人数有限。”此外，限购也是北京豪宅销售的一大羁绊。龙湖西宸原著的一位销售人员透露，接待过好几位看上房子，却无购房资格的客户，“有位客户还说，如果能买上房，愿意给我一些好处。”