原标题：顶豪西宸原著人气爆棚 京高端市场迎来第三次高峰

地产中国网讯    据市场消息，上周末，西三环西宸原著项目共有500人到访，而在样板间开放不到3周的时间里，该项目已接待近千人。西宸原著是龙湖地产携手葛洲坝在西三环打造的内城别墅项目，此前，业内称该项目将是今年北京最有可能冲击“20万顶豪”的项目，由此看来，价格并未成为该项目的“拦路虎”。

京别墅市场迎来第三次高峰

“建筑本身是有时代性的，星河湾进京的年代，豪宅是用来‘炫富’的，但是现在，豪宅已经回归居住产品本身了。”地产中国网总编辑谢红玲如是说。

自1992年以来，北京别墅市场已经历了二次高峰、一次低谷。2015年，随着20余豪宅项目的相继入市及价格的不断攀高，业内赋予了其“顶豪元年”的称号，这不得不说是高端市场发展的第三次高峰。

北京别墅的发展可追溯至1992年。1992年，北京最早的两个别墅项目，丽京花园和玫瑰园，分别在顺义区温榆河畔和昌平区八达岭高速沿线一带生根发芽，这开启了北京别墅市场的第一个阶段；1995年到2000年，中国房地产市场进入动荡期，加之政府颁布别墅等高档住宅建设禁令，别墅市场进入寒冬季节。2000年之后，新一轮高峰来临，各类别墅、亚别墅呈现百花齐放的状态，集中分布在自然环境与交通优势的地域。

据相关机构统计，2015年，北京市场将有20多个顶豪入市，且价格不断攀高，业内称其为”顶豪元年”。可以说，在这场激烈的厮杀战中，顶豪迎来了其第三次发展高潮。

在别墅不断发展的同时，其产品形式也不断丰富，产品品质也不断升级。从建筑风格上来看，第一代别墅较为单一，仅为对欧美别墅的模拟；紧接着，第二代别墅开始从产品、居住生活环境、文化氛围上进行全方位的模仿；第三代别墅，则进入原创时代，其倡导中西建筑文化及生活方式的对接与交融，是建立在建筑的精神文化价值上的创新别墅。

清华大学建筑学院教授、博士生导师贾珺如是评价第三代别墅：“我觉得这是很好的做法，既有传统又有创新。传统建筑博大精深，我们今天的住宅可以吸取、传承很多。但毕竟古代的家庭结构、生活方式和现在完全不同，所以我们需要创新。”

在产品发生改变的同时，消费者的消费心态也从最初的炫耀型消费变成了自我型消费，开始注重审美、生活感受、居住舒适度、亲近自然等需求。而在经历了三个发展阶段之后，北京高端市场已经得到充足发展，如何打破瓶颈，创造与价格相符的品质，这对以西宸原著为代表的第四代别墅来说是一个不小的挑战。

“将西宸原著打造成府院别墅，主要是基于西三环的内城地脉和西局板块皇家磨玉局的历史文脉。同时，京西区域聚集了大量的党政机关、部委局办、科研院所和军队大院，并发展出北京独有的大院文化，这与当地的人居圈层是相契合的。所以，我们致力于打造一座府院产品。”北京龙湖产品总监田菡坦言。

师法恭王府的规制，西宸原著采用了前窄后宽、西府东园的规划，以府墙铜门为界，内部采用了五进府院的规制，从红铜入府门到垂花门，到私家院门，再到入户门、私家会馆，到层层院落“竹节贯顶”，再现王府的气派。定制福门形成层层递进的尊贵序列，配以玉石、影壁等作为对景，营造出迎宾礼仪和业主专属感。

在建筑细节的处理上，西宸原著也将尊贵感一一贯穿。大坡屋顶设计，四角的飞檐宽度将近1米，气势恢弘。玉石照壁，铜质宅门，定制门头，极具仪式感。整体外立面镶嵌了多条精美的粗细腰线，在窗间板的位置更是纯手工雕刻了吉祥的福字符或者瑞字符等有吉祥寓意的中式符号，在宅邸转角处的立柱则采用了三段式分隔及柱头的设计，使整个建筑显得挺拔而庄重。

在自然环境方面，西宸原著虽位于三环，但却身处绿色走廊区域，其周边规划有百公顷绿地与公园，毗邻玉璞公园、万丰公园、丰益公园、庄怡公园、益泽公园、玉渊潭等多个公园。而在园林的营造上，作为第三代别墅的代表，西宸原著也下足了功夫。

因循恭王府的“福池”与牡丹园，西宸原著打造出了“一山两园”的王府式花园，采用全冠移植的手法精选百余种植物，营造王府植物园，同时将植物的寓意进行挖掘，汇集了银杏、白皮松、古油松、七叶树、黄金树、马褂木、白玉兰、西府海棠、国槐、暴马丁香、五角枫、紫藤等北方王府及皇家园林的御用珍奇树种。

这是否能赢得客户的“芳心”呢？“我们的意向客户中，有不少是来自海淀、金融街、丰台的地缘性客户，有一部分海淀北四环以外的隐贵客户，甚至10年来都没考虑过换房，但是却被我们的项目所打动，足见我们的产品激发了他们的改善型需求。”西宸原著营销负责人李昂介绍。

而在上周末，一位来自东部的客户直言：“之前一直没想过会在西边置业，抱着看看的心态，没想到看过样板间之后，彻底为这种地下的采光、挑空所吸引，也更能理解，为什么龙湖被称为中国别墅专家了。”据了解，西宸原著在地下室的设计上颇为用心，其地下空间挑高达到6.15米，270度环弧采光使得地下空间完全地上化，从而实现了双首层入户。

高端物业价格不断攀升

在价值不断提升的同时，别墅的价格也从1992年的2000美元/平米攀升至20万元/平米。高端产品价格的不断攀升，不得不说与地价有关系，而政府对高端住宅的限制，也使其愈发稀缺，这从侧面助涨了别墅的价格。

从政策上来看，国家对别墅的限制由来已久，2003年2月，国土部首次发布了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，通知中首次提出了“停止别墅类用地的土地供应”。2006年5月，国土部再次发布通知：“一律停止别墅类房地产项目工地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”

2012年，国家在出台的《禁止用地项目目录(2012年本)》中明确指出：禁止别墅类房地产开发项目。而在《限制用地项目目录(2012年本)》中则强调：住宅项目容积率不得低于以下标准：1.0(含1.0)。在保证品质的前期下，纯别墅楼盘的容积率往往都在0.3-0.8之间，所以这条规定，是再一次从事实上让纯别墅用地成为“绝版”。

另外，2013年的5月18日，国土部在公布今年全国住房用地供应计划时再次重申，要严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。而此次新名录的发布再次重申对别墅用地“断供”。自此之后，四环内接近没有别墅物业。2015年禁止高低配，三环内难以再出现别墅物业。

对别墅供地的严格限制加剧了别墅的稀缺性。据亚豪机构的统计，在过去10年间，三环以内的内城别墅供应量仅有76套，位于西三环的西宸原著可谓3年来北京唯一一个内城别墅。

“从2012年开始，三环以内就禁止新增住宅用地的供应，2013年后，四环内接近没有别墅物业。2015年高低配禁止之后，内城更是难现低密业态。未来想在三环内住一套别墅，除了76套二手房可选，买新房只有西宸原著这一个项目。”亚豪机构市场总监郭毅坦言，产品的稀缺和地段的珍贵相叠加，西宸原著的价格高企也便顺理成章。

新入市的项目中五环内的基本上都是高层公寓产品，别墅类产品基本在五环外。从目前的市场格局来看，能兼具位置和别墅居住体验的便属位于西三环的西宸原著，其所打造的内城别墅在今年的顶豪项目中具有独一无二的稀缺价值，它所打造是真正的第一居所。

据了解，丰台西局地块位于丰台区卢沟桥乡丰北路北。东至西三环南段，南至丰台北路，西至西局中街，北至南马连道路。地块紧邻西三环，地铁10号线、14号线可双轨交汇，距丽泽桥800米，10分钟可达北京西站，20分钟可达金融街，地理位置非常优越，属于西城区内的绝版地块。

也因此，除上述76套二手别墅外，西宸原著得以成为近年来北京三环内唯一一个新盘别墅。“就凭这一点就足以让它成为今年将入市项目中唯一有底气代表北京顶豪的项目。”郭毅坦言。而毗邻丽泽金融商务区的优势，也决定了龙湖西宸原著的后期价值将飞涨。

基于地段打造创新型府院产品，这省却了客户在产品和地段上的纠结，而也正因为集多重优势于一身，市场才会将西宸原著项目看做是北京市场最可能冲击20万以上的项目。

在郭毅看来，该价格完全不会影响西宸原著的去化。“首先，随着豪宅供应量的激增，需求也被调动起来。在今年前5个月中，总价3000万以上的顶豪成交量达到162套，而2014年全年才签约成交173套，基本上这5个月的成交量就持平于去年全年；而5000万以上的成交量是108套，创有史以来新高。”郭毅表示。

另一方面，龙湖进京后的销售表现也颇为不俗。“去年，龙湖·好望山、龙湖·长城原著、龙湖·双珑原著三个项目在北京的别墅销售套数排行榜中排名前三；今年以来，龙湖的别墅成交又位居北京别墅市场前列，滟澜新宸·长桥墅第一，龙湖·好望山排名第三。”郭毅表示。

而李昂表示：“龙湖已经有22年打造别墅的经验，西宸原著是龙湖进入北京9年以来打造的第十一个别墅项目，作为颐和原著和双珑原著之后原著系的又一作品。我们希望客户能在产品里想象到未来居住在这里的生活场景，而不是仅靠尺度和赠送面积来吸引客户，这也是龙湖的产品带给客户的核心精髓。”

据市场消息，西宸原著共有别墅119套，首期开盘仅推售30余套产品。目前已经有高意向客户诚意登记，最为稀缺的双拼产品诚意登记量已经远远超出首期推盘量。