在诸多金融机构人士看来，万科和万达的试验，其意义在于房地产资产的证券化并公募化。“产品的公募化，使得持有REITs产品份额的投资者从少数私募投资变为多数投资者，这是前海万科REITs对于REITs发展的主要意义。”中国REITs联盟秘书长王刚对21世纪经济报道记者说，该款产品的获批，将激发其他开发商和公募机构投身REITs的热情。

房地产资产证券化大潮

谭华杰表示，尽管鹏华前海万科REITs仅以租金收益权作为标的，和国际通行的REITs有所不同，但依然是公司的一次重要尝试，如果条件允许，未来万科的商业地产项目、创新业务均会采取多种金融化的方式运营，以减少资金沉淀；而万科的角色，将更多变为一个各类不动产资产的管理者。

在此之前，万科已经与凯雷、东方藏山合作，将部分商业项目股权出让，并共同成立资产管理平台，由万科负责管理运营，将来以REITs形式上市。

事实上，不仅是万科、万达，国内大型地产公司基本都有将商业资产证券化的打算，比如华润置地、保利地产、龙湖集团、中海外、恒大地产等房企。

华润置地旗下的持有物业建设面积已达341万平方米，而保利地产、龙湖集团、中海外的持有物业建筑面积也已超过200万平方米。

“现在开发商都在转型轻资产，他们旗下的优质物业未来资产证券化打包成REITs上市，是一大趋势，”北京一大型房企内部人士对21世纪经济报道记者说。

在房地产资产证券化的大潮中，金融机构无疑是另一大推动力。鹏华基金有关人士透露，与万科合作的产品获批后，公司接连接到多家地产公司的询问和合作意向。

中信金石基金管理公司和具有华润集团背景的嘉实基金为证监会REITs试点企业。2014年，中信证券推行了两款私募类REITs产品，分别为“中信启航”专项资产管理计划和中信华夏苏宁云创资产支持专项计划。前者在深交所综合协议交易平台挂牌转让，后者推出售后返租。

据悉，中信目前也在寻求做公募REITs的标的和机会。

2014年11月，嘉实基金曾与上海城市地产控股有限公司宣布双方合作成立房地产私募基金及房地产公募（REITs）管理公司，目前仍在推进之中。

中国基金业协会数据显示，2015年4月底公募基金管理资产规模已达6.2万亿，但其投资范围局限在股票、债券、货币这三大类资产。而公募REITs的诞生，将公募基金投资标的的范围拓宽至房地产资产，未来REITs将进入中国内地居民的资产配置池。

据相关部门统计，截至2014年底，全国逾70万亿信贷余额中商业性房地产贷款余额为15万亿，按照上市银行60%抵押质押类贷款的比重估算，全面启动资产证券化业务将对接一个总量约为10万亿的巨大市场。

东方藏山资产管理有限公司总裁吴涛认为，未来REITs可以进入A股市场，开发商将持有物业股权的60%到70%打包上市，普通二级市场投资者通过买卖上市REITs股票持有相应的物业股权，同时有租金的收益权，这才达到真正国际意义上的REITs标准。

吴涛对国内REITs的发展前景相当乐观，“在推动相关立法改革的前提下，三年内，国内将会有REITs上市。”他说。

 来源：21世纪经济报道