原标题：京城20万+顶豪接连入市 产品竞争回归生活方式

【地产中国网•原创报道】红五月过后，京城顶豪大战持续升级，战火则由先前的10万级别蔓延至20万+级别。在6月2日举办的“西宸原著  西三环府院生活样本”产品论坛上，此前被业内一致认为最有可能冲击“20万顶豪”的西宸原著项目传出将于近期入市的消息。而就在两天前的5月30日，位于孙河板块的中粮瑞府也取得预售证，其中有联排别墅产品的套内面积拟售单价高达22万元/平米。

对此，业内人士认为，豪宅价格不断冲高的同时，竞争将回归产品本身。相比于过去高端项目对投资属性的强调，目前市场上的高端项目更多具备了第一居所的功能，那些能在产品创新上有所作为，真正能为高端人士提供高品质生活方式的项目才能真正胜出。

顶豪热度升级 竞争回归产品

据中原地产的统计，2015年1—5月，北京单价10万以上的顶级豪宅签约量达到121套，剔除某项目在1月份集中签约的96套，前五个月的销售量也达到了25套，相当于过去四年的年均成交量。而从单套总价3000万元以上级别顶豪的成交量来看，前5个月的成交量达到161套，也基本上相当于过去一年的成交量。

目前，市场上的顶豪项目主要分为两类：一类是最近入市或将入市的项目，如西宸原著、中粮瑞府、万柳书院、融创北京壹号院、保利东坝项目等。另一类是已有的老项目，如霄云路八号、运河岸上的院子等；相对于已有项目在区位上的显著优势，由于核心区土地供应的减少，新增项目去核心化趋势比较明显。

随着豪宅价格的不断推高，项目之间的竞争将必然回归产品本身。对于仍处于优势区位的新增项目来说，其相较于老项目在产品上的创新空间更大。

“新入市的项目中五环内的基本上都是高层公寓产品，别墅类产品基本在五环外。从目前的市场格局来看，能兼具位置和别墅居住体验的便属位于西三环的西宸原著，其所打造的内城别墅在今年的顶豪项目中具有独一无二的稀缺价值，它所打造是真正的第一居所。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

据亚豪机构的统计，在过去10年间，三环以内的内城别墅供应量仅有76套，位于西三环的西宸原著可谓3年来北京唯一一个内城别墅。

“从2012年开始，三环以内就禁止新增住宅用地的供应，2013年后，四环内接近没有别墅物业。2015年高低配禁止之后，内城更是难现低密业态。未来想在三环内住一套别墅，除了76套二手房可选，买新房只有西宸原著这一个项目，就凭这一点就足以让它成为今年将入市项目中唯一有底气代表北京顶豪的项目。”郭毅坦言，产品的稀缺和地段的珍贵相叠加，西宸原著的价格高企也便顺理成章。

西宸原著：再造一座内城府院

“将西宸原著打造成府院别墅，主要是基于西三环的内城地脉和西局板块皇家磨玉局的历史文脉。北京传统布局讲求东富西贵，西贵的今生，是仕阶群像的大院文化。京西区域聚集了大量的党政机关、部委局办、科研院所和军队大院，并发展出北京独有的大院文化，这与人居圈层是相契合的。所以，将项目定位成府的规格便显得恰到好处，我们致力于打造的是一座府院产品。”北京龙湖产品总监田菡坦言。

在此前提下，北京龙湖多次考察了府级建筑规制中最具代表性的恭王府。“我们翻阅了很多关于恭王府的古籍，希望从总体的规制上打造一个跟恭王府神似的建筑，但是平面上又不会照抄它的一砖一瓦甚至建筑符号。”田菡说。

师法恭王府的规制，西宸原著采用了前窄后宽、西府东园的规划，以府墙铜门为界，内部采用了五进府院的规制，从红铜入府门到垂花门，到私家院门，再到入户门、私家会馆，到层层院落“竹节贯顶”，再现王府的气派。定制福门形成层层递进的尊贵序列，配以玉石、影壁等作为对景，营造出迎宾礼仪和业主专属感。

在建筑细节的处理上，西宸原著也将尊贵感一一贯穿。大坡屋顶设计，四角的飞檐宽度将近1米，气势恢弘。玉石照壁，铜质宅门，定制门头，极具仪式感。整体外立面镶嵌了多条精美的粗细腰线，在窗间板的位置更是纯手工雕刻了吉祥的福字符或者瑞字符等有吉祥寓意的中式符号，远观恢弘大气，近看细腻精致。在宅邸转角处的立柱则采用了三段式分隔及柱头的设计，使整个建筑显得挺拔而庄重。

在园林打造上，因循恭王府的“福池”与牡丹园，西宸原著打造出了“一山两园”的王府式花园，采用全冠移植的手法精选百余种植物，营造王府植物园，同时将植物的寓意进行挖掘，汇集了银杏、白皮松、古油松、七叶树、黄金树、马褂木、白玉兰、西府海棠、国槐、暴马丁香、五角枫、紫藤等北方王府及皇家园林的御用珍奇树种。

“西宸原著参照的府的级别，在传统建筑规制里面已经是非常高端的了。从建筑本身来看显然下了很大功夫，项目没有照搬恭王府，而是从中式建筑里吸取了营养，根据项目突出的需求做了很多的升级改造，这种中西合璧的做法既有传统的继承又有创新的态度，是很好的。” 清华大学建筑学院教授、博士生导师贾珺表示。

“近期我们的项目已经开始有高意向客户诚意登记，从目前登记的客户来看，有不少是本身就在西城或后海拥有四合院的，对他们来说，更吸引他们的就是我们的王府规制，我们的产品相对于他们之前所居住的四合院来说显然具有更高的规格，西边也唯有王府的规格会让他们产生更好的向往。”西宸原著营销总监李昂表示。

府院生活引领顶豪市场

除了外部规制上对于尊崇感的营造，在产品的居住功能上，西宸原著也做了大量的考量。

“龙湖已经有22年打造别墅的经验，西宸原著是龙湖进入北京9年以来打造的第十一个别墅项目，作为颐和原著和双珑原著之后原著系的又一作品。我们希望客户能在产品里想象到未来居住在这里的生活场景，而不是仅靠尺度和赠送面积来吸引客户，这也是龙湖的产品带给客户的核心精髓。”李昂表示。

正是基于此考虑，西宸原著在产品设置上参照平层四合院的规制，建成立体式空间布局，实现地上家庭空间纯粹化和地下会客空间机极致化。会客、起居、休闲、珍藏，五层空间，格局细致，功能有序。在地上空间的营造上，首层设置有老人房，几步便可步入私家庭院，家庭厅、门厅、餐厅三厅联动，二层儿童房设计，餐厅挑空设计，使得一、二层空间的互动更为紧密。地下空间则采用了6.15米挑高，270度环弧采光让地下空间完全地上化。此外，项目还采用了南北大露台双设计，将室外空间极致化，南向可以俯瞰私家庭院，北向则营造出一座空中花园。

“目前市场上很多顶级豪宅，强调的依然是尺度感和尊贵感，让人想象不出来在其中居住和生活的感受。但事实上，很多新生代的顶级豪宅客户已经抛弃了过去相当看重的面子和身份感，更加注重居住的舒适感。进入西宸原著，它的产品功能划分和布局上给人很舒服，空间之间的互动有很强的代入感，展现出的生活气息更为浓重。相比之下，这样的产品对于豪宅客群的显然更具吸引力。”郭毅表示。

“在西三环能有一座自己的院子可以看星星看月亮，这是可遇不可求的事情，西宸原著真正实现了高端居住人群对于生活方式的顶级追求。”新地产主编张文豪感叹。

“我们的产品设计对居住的舒适度做了大量的考量。比如，在窗户的设计上，我们会先考虑家具的摆放和采光的需求，力求做到窗窗见景，；比如入户门的位置设置，我们也做了很多的调整，既保证轴线的对称，又不影响用户在室内的更衣功能。”田菡说。

“从这么多年中国豪宅的发展来看，建筑本身有着明显的时代性，到了目前的阶段，豪宅产品回归到居住功能本身，从这个角度来看，龙湖无疑再一次成为了建筑的引领者。”地产中国网总编辑谢红玲表示。