土地成本有增无减，近几年房企拿地一直是“痛并快乐着”。然而项目进入蓄客销售期，这种痛往往比快乐来得更加猛烈。从今年3月30日楼市新政出台至今，太原楼市成交业绩虽有起色，但不断浮出水面的多个定位较高、规模较大的纯新楼盘，已将省城楼市带入新一轮的白热化竞争中。去哪里找富豪？从开发企业老板到置业顾问，都为这个实际而又深刻的问题纠结着。

不差钱的消费群体已被前几年的高端项目一网打尽，新的富豪不知在哪里。在庞大的供应量面前，在精准客户数量有限的情况下，新旧高端项目面临的抢客竞争，正考验着省城各项目的操盘手们。

新盘单价过万年内井喷

5月17日，已在省城太原开发了5个大体量项目的恒大地产爆出惊人手笔，其今年年初刚刚拿到的一南一北两大地块，地上项目恒大·翡翠华庭、恒大·滨河左岸当日同时开放销售中心。这表明，项目的开盘时间已提上日程。

5月15日，太原市北营社区回迁安置小区暨太原万科城项目开工仪式举行。太原南站项目万科城正式进入开发期，原来万科紫台的售楼处将改造成万科城的临时接待处，项目在年内开售已成定局。而太原万科的另一纯新项目，地处迎西太原科技大学旁的万科金域华府已进入开发期。

5月9日，华润置地在太原的第二个楼盘华润中心的住宅“悦府”营销中心开放。在此之前，还有中海寰宇天下等纯新项目对外释放出项目年内集中推盘的消息。

虽然上述项目尚未公布楼盘具体开盘时间、价格区间，但业内人士根据项目的规划效果图及容积率、土地建安成本估算，上述楼盘销售均价将超过万元，项目的园林、建筑及装修水平将继续延续和超越老牌高端楼盘，成为新一代的轻奢楼盘。

太原2014年单价超过万元的高端项目数为15个，占到全城销售份额的三成左右。而今年省城新入市单价万元以上的项目将超过5个，再加上已经在售的存量老项目，预计今年销售单价超过万元的高端项目将超过20个。这20个万元级楼盘拔高全城商品住房品质的同时，也势必带高全城商品房成交价。客户定位同质化，加剧了楼盘的抢客竞争。

项目寻客　八仙过海各显身手

太原老牌高端项目星河湾，在2010年的销售业绩达到60亿元，为当年全国单盘销售冠军。随后，星河湾年度销售业绩出现下滑，星河湾的官方网站显示，2014年太原星河湾的全年销售额为8亿元。

太原星河湾年度业绩的变化，也是省城高端项目成交走势的一个典型缩影。业内人士分析称，太原星河湾业绩稀释的原因来自多方面。首先是星河湾一期已将全山西的顶尖客户一网打尽；其次在太原星河湾一期开盘后，市场上类似产品蜂拥而现，比如万达公馆、复地东山国际、盛高山鼎（现案名为绿地山鼎庄园）、天玺公馆、万国城MOMA、得一理想国等客户定位相当的项目稀释了市场上的顶尖客户；还有就是全省经济增速放缓，新富豪的成长速度远赶不上高端楼盘的开发速度。说到底，楼市中的顶尖客户数量非常有限。

虽然省城各个顶尖楼盘均声称自家的楼盘销售火爆，但在2014年，全城销售排名前5的万元级楼盘，累计销售额不及2010年太原星河湾的单盘业绩。

对于高端楼盘，特别是顶级豪宅项目，今年面临的挑战仍然严峻。高端楼盘如何破局已经成为最近业内话题。地产营销圈内人士介绍，高端楼盘为了寻找客户费尽心思。“顶尖客户数量有限。抓住一个精准客户，他周围的亲朋极有可能就是潜在客户。”业内人士郭先生称，高端楼盘的老业主都是宝贵财富，超万元的高端楼盘老客户带新客户的比例占到30%。培养老业主的忠诚度、圈层营销是省城众多高端楼盘的首选推广方式之一。省城的顶尖楼盘每一次新推房源、营销活动，老业主均会从各种渠道收到开盘信息，楼价越高的楼盘，老带新的返点优惠越多。

另外，不少高端项目将营销目标放到70、80后“新贵”身上。受宏观经济环境变化以及反腐影响，顶级高端楼盘的客户中开始出现“80后”金融、投资、名企高管等“新贵”。他们比“60后”“70后”的官商客户，更加注重产品的科技含量、居住的附加值和性价比。所以，顶尖楼盘特别注重对项目新技术、新配套、新概念的宣传。而建立微信、微站等自媒体，也是为吸引更多新贵的关注。老业主的子女，也是高端项目重点拓展的潜在客户。

为突出自家楼盘的高端定位，“高端商业品牌嫁接”的营销推广活动在省城顶尖楼盘内搞得风生水起。今年4月，太原多场轰动全城的豪车试乘试驾、资深经济学者论坛、珠宝奢侈品展览等文化商业活动均是由高端楼盘买单发起。

而挖走竞争对手的售楼人员、销售高管，在竞争对手楼盘附近支户外广告、拦截客户，也是部分高端楼盘找客户的惯用手段。