【地产中国网•独家调查】“如果你想开店，旁边有的是空地，随便选，免费用。”近日，地产中国网记者实地走访动批网体验广场时，一位服装店老板李琦（化名）称：“来这儿半年多了，顾客越来越少，生意越来越差，再过几个月，我也要撤了。”

其实，这里大半商户已撤离，李琦透露，不久之后，动批网体验广场，可能改为卖工艺品或者写字楼。

在商业地产困顿期，曾为光耀东方得意之作的动批网体验广场，也正经历着阵痛。其开业一年余来，似乎并未实现光耀东方董事长李贵斌“价值再造”的蓝图，曾高调宣称3年砸5亿的动批网，至今仍未上线批发业务。

动批网体验广场 门庭冷落

西客站，北京交通枢纽区。每天来来往往的众多人穿梭于动批网体验广场外，然而，真正踏入广场的人并不多。如何将人流量转换为有效客流，是个问题。

记者在商场内看到，里面被划分为一个个密集的小商铺，不过目前大部分摊位空置。由于商场内客流稀少，大部分商铺老板无所事事地坐在店里，要么玩手机，要么无精打采地发呆。

记者在二楼看到，除了屈臣氏、呷哺呷哺等个别品牌店还在经营外，到处可见围挡和“即将开业”的字样。在儿童娱乐区，基本没孩子玩。而在国际特产博览城区域，仅剩少量特产售卖摊位，其中有一部分是光耀东方旗下美博汇的美容美发类产品。在国贸国际会展中心内，正展销某品牌的红木家具，不过，记者在门口逗留时，发现出入的客流也并不多。

就此，记者致电光耀东方相关人士，并发送了采访函，但对方未能给予回复。

光耀东方以并购被业内熟知，与2009年起家后，接连创下烂尾楼收购纪录相比，其近两年放缓了扩张步伐，将更多精力投入到项目经营、价值再造环节。

李贵斌曾表示，前些年在并购烂尾楼时，地价、房价一直处于上升期，但现在黄金时代已过，要想有收益必须经营好。然而，将项目盘活并推入市场，却并非易事。

2013年开业时，光耀东方广场的定位是：以会展中心为龙头，以特产为特色，以高端购物、餐饮、娱乐、办公为赢利点。抓住外地顾客到北京逛街、购物、赠送礼品的消费需求，做成国际化、一站式、高端的消费体验广场。当时还计划，通过引入福特汽车体验店，从而吸引超跑俱乐部人士的高端消费。

2014年初，光耀东方收购世纪天乐大厦、美博汇。同年8月，其业态调整，剔除百货主力店，加之部分待开发面积，让位给动批网体验广场。与此同时，打造服装专业批发平台动批网，“三店一网”，计划打造一个线上线下联动的批发类电子商务帝国。

 “从原来的百货调整为线上线下体验店，有光耀东方自己的考虑，可能觉得北京西站并非做百货合适的区域，如果做，也只能做小区域性百货。动批网的商业逻辑无可厚非，在物理形态搬迁之前，如果能够成功的导入网上，应该说是一种比较好的商业设想。”在接受地产中国网记者采访时，中国商业地产联盟秘书长王永平认可了定位的转变。

事实上，以投资背景出身的光耀东方，并没有太多运营购物中心的成功经验。从原来的百货转型类专业市场后，从品牌招商到运营难度都会变小。然而，动批网体验广场经营一年来，似乎露出了搁浅的蛛丝马迹。

痛点在哪儿？

商业运营出现问题，背后都存在有迹可寻的逻辑。那么，动批网线下体验广场有可能在哪个环节出了问题？

1.O2O正处于有故事无模式阶段

O2O模式，到底怎么玩？王永平表示，O2O正处于有故事无模式阶段，线上取代不了线下，线下也取代不了线上，以什么模式来实现，互联网＋地产，还是地产＋互联网，还存在争议。实际上，线上线下的闭环探索并不易，目前万达“腾百万”的模式也还在探索中。

2.区域人流量未达到预期效果

王永平表示，在实行O2O过程中，需要考虑几大因素：其一，导入线上足够的市场人流量；其二，线下实体店选址较为关键。选择的区位，要有天然的商业氛围。门店并非以销售为主，更多起到展示、吸引客流体验的功能，但还需要发挥截住人流、让客流去线上买单的目标。比如，聚美优品的线下门店，就选在王府井区域。

然而北京西站，作为大都市交通枢纽的快速疏散区，很难形成商业集群。旅客与周围居民因为交通枢纽的环境所限，大多不愿来此进行消费。交通枢纽人虽多，但消费人群较少。

“从线下店的导入来看，成功门店要建立在大流量的基础上，所以动批网体验广场除了做好品牌外，也需要做更多活动，增加人流量。”王永平表示。

3.会展与商业客群难有交集

会展经济被誉为“撒钱的飞机”，是一种持久、稳定的动能经济。光耀东方当初的定位是：将“展会”与传统购物中心结合，创造一种“会展购物中心模式”，发挥1+1>2的效果。不过，这种模式运营成功的关键是：客群定位是否一致。从目前的情况来看，国贸会展中心显然没有为动批网体验广场导入更多的人流，两者客群之间重合度不高。

不过，王永平表示：“目前动批网线上流量如何，有多少人下单，对整个商户有没有业绩拉动，因为看不到数据，所以很难判断线上经营情况，不能妄下结论。而线下体验广场，营业至今才一年左右，很多方面还需进一步观察，必须要结合网上流量变化、交易情况的数据，线下的展示效果、流量，才能做一个全面的结论。”

对于未来有可能改成写字楼的传闻，王永平表示，商业业主降低回报预期，将商场改成办公楼，是风险控制方面比较现实的选择。

中关村广场购物中心 有望“凤凰涅槃”

无独有偶。光耀东方旗下位于中关村繁华地段的中关村广场购物中心也出现大部分商铺撤走、业态调整的情况。

记者在中关村广场购物中心发现，大门紧闭，随处可见“内部调整、暂停营业”等字样。据了解，中关村广场购物中心于3月12日津乐汇百货整体撤离后，除了巴黎贝甜和楼上的餐饮、影院外，商铺基本都已撤走。商场墙上张贴的活动海报还停留在2012年。

记者注意到，在购物中心一侧，还留有北科建集团BSD招商展示中心。北科建有关人士告诉记者，自从津乐汇搬走后，目前内部正在装修，估计得装半年，最快也要到今年年底。

记者在二楼发现，南京大排档的生意并没有受到影响，客流依然很火爆。然而，与之形成鲜明对比的是，对面的时尚美甲店就显得寂寥了很多，店内只有一名服务人员,正低头把玩着手机。麻辣诱惑也正常营业，但客流有限。三楼科乐美电玩城内，人员寥寥无几。四楼美嘉欢乐影城，票价较为便宜，陆续有年轻人前来。但买票的服务台前，对比其他影院，依然冷清。

那么， 中关村广场购物中心又是怎么一回事？出现的问题是否与动批网体验广场相一致？

对此，王永平表示，动批网体验广场和中关村广场购物中心属于两个完全不同的区位，拥有不同的特点，实际上，两者之间表象一致，但实际情况却没有任何关联。

据了解，津乐汇撤走后，光耀东方对中关村广场购物中心期望值较高，在这一项目的改造上，倾注了大量的财力和精力，目前正在重新改造调整。“目前还有一些主力店合约未到期。装修改造动静较大。此外，未来主力店、品牌业态组合方面，根据合约会有相应的调整。这些因素都会耽误一些时间。”王永平说。

事实上，依托中关村创业创新浪潮，中关村核心区的商业价值得期待。就在不久前，一街之隔的北京欧美汇购物中心被香港领汇以3.04亿美元的高价收购。在这一片区，打造一个普通的购物中心并不难。从目前光耀东方的态度来看，对这一项目的期待不止于此。未来将以怎样的业态呈现？我们拭目以待。