5月4日，合肥传来地王消息―蓝光发展(600466，SH)全资子公司四川蓝光和骏(简称“蓝光” )力克16家劲敌，以近20亿元拿下合肥一幅地块，楼面地价5540元/平方米，溢价率123.6%。

这是蓝光在全国攻城略地的一个缩影。两年前，在抛出“9年1000亿元”目标后，蓝光便走上了疯狂扩张之路，先后在北京、苏州、昆明、武汉、长沙等城市上演了“蛇吞象”大戏。仅今年4月，蓝光便先后略地4宗，金额达27.65亿元。

2008年至今的7年上市“长跑”，也在今年4月画上句点。借壳迪康药业并更名蓝光发展后，蓝光能否“涅槃成凰”，通过金融杠杆缓解资金饥渴?在白银时代，蓝光既要扩规模，又要保持较高的净利润增速，管理层会提出怎样的解决方案?时代周报记者就上述情况曾试图采访蓝光发展，但对方以将开发布会为由，暂未告知细节。

7年坎坷上市路

梳理蓝光的成长史可以发现，其不愿偏安一隅的想法早在多年前便有体现。

蓝光起家于社区商业，发家则是源于旧改。10年前，蓝光发展抓住了成都大规模旧城改造的契机，迅速跻身川派房企“一哥”。一组可以佐证当年企业风光的数据有：2006年，蓝光全年纳税1.27亿元，创下成都市武侯区企业纳税的历史纪录。

随着旧城改造进入尾声，这种模式难以为继，房企纷纷谋求出路，转型住宅变成了蓝光的新选。彼时，正是以和黄为首的港资、以万科为首的内地大鳄高调围猎成都市场的阶段。

地价被节节推高，不少“川派”本土企业面临生存危机，作为“一哥”的蓝光则选择了“咬牙”坚持。当2007年在成都市场取得销冠后，蓝光又掉头进入别墅、企业园区和片区开发及旅游开发。

“极度疯狂之后必然是极度风险，只有多元化才能平衡风险。”时任蓝光地产总裁的杨晓初曾这样评价。然而，动辄上千亩的片区开发，需要资本的支持，但钱从哪儿来?上市自此成了蓝光挥之不去的梦想。

2008年，蓝光的母公司蓝光集团以3.3亿元的总价，取代因债务问题而转让控制权的迪康集团，成为迪康药业的大股东，持股比例占29.9%，蓝光的借壳上市之路由此拉开序幕。

兵法讲究“天时”、“地利”、“人和”，但每当蓝光发力之时，却并未得到“幸运女神”的眷顾。受宏观调控政策影响，证监会当年制订了房企并购重组的一系列新标准，房企借壳上市的门槛被大大提高。

“当时的蓝光并不能达到上市的条件，土地储备不足、现金流、财务报表也并未得到资本市场认同。”一位不愿具名的成都分析师张浩(化名)告诉时代周报记者。彼时，蓝光的土地储备为450万平方米，虽够2-3年所用，按上市房企的要求来看，这样的土地储备难免过于寒碜。

换句话说，要上市，就意味着蓝光必须要冒险。但正当蓝光谋取土地大幅扩张之时，随之而来的汶川地震、金融海啸等诸多“打击”，令蓝光一度陷入资金困局，后凭借多次金融运作方才化险为夷。

随后，蓝光虽在上市之路渐渐沉寂，直到2013年国家对于地产融资的结构性放开，蓝光再次看到了上市融资的希望。2014年初，迪康药业拟发行股份购买蓝光集团、平安创新资本、杨铿合计持有的蓝光分立后存续公司100%股权，不久该方案获得股东大会98.07%的高票通过，蓝光地产借壳上市之路重启。

2015年3月，证监会正式核准蓝光发展资产重组方案。一个多月后，杨铿与重要参与方嘉宾一道叩响了开市锣鼓。蓝光发展将履新蓝光集团的A股资本平台，也意味着“地产开闸第一股”正式出炉。

全国攻城略地

西方有句谚语：让脚步等等灵魂。促使蓝光借壳上市的背后，正是其按捺不住的扩张野心。

从“四川蓝光”到“中国蓝光”，一直是蓝光的梦想，2008年和2009年，蓝光曾分别高价拿地进驻重庆(楼盘)和北京。彼时，曾一度风传蓝光因激进的拿地策略导致资金链断裂而濒临破产。随着资金链逐步脱离险境，蓝光很快再次加快了其全国化的战略步伐，据了解，其2012年拿地金额共100亿元，占据当年销售额的八成。

2013年初，蓝光抛出了“9年内销售额达到千亿”的野望，杨铿表示，蓝光地产将进入30个城市，在全国物色的地块项目至少在100-150个以上。

据时代周报记者不完全统计，2013-2014年蓝光地产拿地近30宗，耗费资金超200多亿，其中2014年共斩获地块11宗，新增建筑面积158.2万平方米。

巨大的资金需求如黑洞一般吞噬着蓝光的“血肉”，据其一季度报表显示，截至2015年3月31日，蓝光发展项目开发计划总投资733.83亿元。而2014年蓝光地产实现销售回款240亿元，相比之下两者差距近500亿元。

“急速扩张需要资本的支持，而作为性比价最高的融资方式，借壳上市却需要蓝光拥有更多的土地储备和更靓丽的财报，这无疑是一个恶性循环。”张浩表示。

频频的高溢价拿地，令蓝光的负债率一直“居高不下”。据其一季度报表显示，截至2015年3月31日，蓝光发展的负债率为84.44%，其中短期借款和长期借款分别为33.32亿元和76.93亿元。

在借壳上市受阻的情况下，私募、信托、拆借，蓝光地产几乎样样都涉足，如以蓝光与中铁信托成立的20亿元集合资金信托计划、与歌斐资产联合发行地产基金。

“虽然此时蓝光逆市拿地有利于未来的全国化的布局，而且竞争程度相对下降，但却面临更大的市场压力。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉时代周报记者，此时大幅拿地将资金沉淀在土地上，或影响企业现金流，降低其抵御市场风险的能力。

“一个项目拿地3个月开工，4个月开盘，开盘当日去化率60%，一年内实现项目现金流。”一直以来，高周转模式都是蓝光地产抢夺市场，谋求高速发展的最有效方式，支撑着蓝光地产的“勇气”，宛如搬运工一般在现金流、拿地、建设项目上来回徘徊。

随着楼市进入调整期和规模的逐渐扩大，往日赖以生存的利器似乎也变得有些“失灵”。

据时代周报记者了解，去年有媒体就因其在苏州、吴江等地的地块，久久未开发而对其高周转提出质疑，引起外界一度担忧。事实上，为了提高周转率，蓝光方面曾多次采取大幅降价措施以求快速回笼资金。在此之前，湖南卫视报道了其位于长沙的项目―长沙COCO蜜城因降价遭购房者维权的报道。报道称，其当时因成交量不理想而直降2000元/平方米，降幅30%左右，引此前购房者不满。

“黄金时代已逝，楼市供求基本平衡。此时房企布局城市的战略选择应该更加谨慎，否则，企业自身将累计库存，负债会增加，难以实现高周转、规模化。”同策咨询研究部总监张宏伟表示道。

未来3年28.9亿元净利承诺

有道是“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”，借壳上市的成功，融资渠道拓宽，在解了蓝光的“燃眉之急”后，也壮大了蓝光的“雄心”。蓝光地产67亿元估值的资产被整体纳入蓝光发展，蓝光发展的注册资本一跃扩至21.2亿元，加上22.3亿元的用于地产项目的定增募资，蓝光的资本实力大增。

据其公告，蓝光集团及其下属控股子公司拟向公司提供不超过20亿元的借款，单笔借款期限不超过12月，借款利息不超过公司同期平均借款利率成本。同时，蓝光集团向公司及公司下属控股子公司对外融资提供担保，担保额上限不超过25亿元，公司按单次担保金额不高于1.5%向蓝光集团支付担保费。

另外，迪康药业表示拟新增对下属控股子公司、孙公司提供担保总额不超过50亿元的担保。其中，公司子公司四川蓝光和骏拟为下属全资子公司成都高新炀玖商贸有限责任公司的项目收购提供7.3亿元担保额度。而其他包括为自贡(楼盘)、成都、南充(楼盘)、苏州、北京、重庆等10家公司共计提供42.7亿元担保。

而截至4月13日，迪康药业对外担保余额为146.92亿元，占公司2014年度未经审计净资产的251.32%，占总资产的29.44%。公司对控股子(孙)公司以及控股子公司、孙公司相互间提供的担保余额为145.94亿元。

蓝光表示，重组后主营业务将涉及房地产开发、现代服务业和生物医药三大领域，以“1+2产业布局”为战略顶层设计―打造以房地产开发为核心主业，以现代服务业、生物医药为两大创新支柱产业的大型企业集团。

对于该战略，外界对其评价也是喜忧参半。韩长吉表示，该模式具备一定创新性，坚持主业的同时，发展物业服务和社区物业服务平台，有利于得到住户的认同，生物医药等产业发展也有利于拿地，但如何协调好主副业发展，同时不占据过多的资源，对企业是一个考验。

“虽然是1+2的产业布局，但未来两者还是为房地产主业服务，不会占太多比重，噱头大过实际，更多的是为了给资本市场看，谋求一个融资平台罢了。”张浩表示道。

事实上，目前抢地开发仍是蓝光重头戏。今年4月，蓝光再次夺地4块，总净用地面积为510.134亩，总土地金额为27.65亿元，其中一块楼面价为5540元/平方米，刷新合肥的地王纪录，溢价率高达123.6%。

在蓝光品牌部人士看来，这是蓝光的“反周期”操作策略。熟悉蓝光的资本界人士认为，蓝光发展要实现今后3年累计28.9亿元净利润承诺，仅在今年需达到净利润逾8亿元，促使其必须加足马力扩张。

在白银时代，楼市集中度日益提高，蓝光既要扩规模，又要保持较高的净利润增速，这在前述资本界人士看来，其面临不小的挑战。

（来源：时代周报）