利益分成：五五、四六与九一

据《财经》记者采访的多位土地专家表示，上述新政落实的关键，将在于入市的农地权益得到有效分配。

目前来看，就农地进入养老公共设施建设领域的土地增值收益，上述《暂行办法》已经提出了相关规定：其中第六条规定，尚未完善征（转）地补偿手续且规划为养老服务设施的用地，可以采取招拍挂方式公开出让土地使用权。所得收益50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位。原农村集体经济组织继受单位所得收益部分，由竞得单位先支付至市土地房产交易中心账户监管，待土地使用权出让合同等相关手续完善后，再由市土地房产交易中心将监管款项划转至原农村集体经济组织继受单位指定账户。

除此之外，其第八条还提出，土地使用权剩余期限不少于10年的已批未建合法用地符合规划要求的，原用地单位申请自行举办养老服务设施，按居住用地基准地价、原土地使用权剩余年限补缴地价后实施；也可以采取招拍挂方式公开转让土地使用权，转让后的土地使用权期限为原土地使用权剩余年限，按原土地用途及剩余年限计算的地价为转让底价，成交价高于底价的溢价部分，50%纳入市国土基金，50%归原用地单位。

据测算，养老机构一般的容积率为2，拍卖的土地如果楼面地价达到1万元/平方米的话，则意味着原村民每平方米就可以获得1万元的收益。但此前亦有相关人士指出，目前对养老机构利用农地发展业内不必给予过高期望，因为北京周边亦有很多利用农村集体用地建设养老机构，但效果并不理想。

而对于各方普遍关心的安居型商品房用地，《暂行规定》也明确提出在具体收益分成方面，有两种方式可供选择：简单的收益分成式以及增加配套商业用房的方式。

按照该项规定第五条，尚未完善征（转）地补偿手续且符合城市规划的用地，可采取以下方式之一建设安居型商品房：（一）原农村集体经济组织继受单位提出申请，通过市土地房产交易中心，以招拍挂方式公开出让土地使用权，所得收益60%纳入市国土基金，40%归原农村集体经济组织继受单位；（二）原农村集体经济组织继受单位提出申请，通过市土地房产交易中心，以招拍挂方式公开出让土地使用权，所得收益90%纳入市国土基金，10%归原农村集体经济组织继受单位。选择此方式的，原农村集体经济组织继受单位还可获得不超过总建筑面积10%的物业。

“这样一来，原村集体所占土地在出让后将在事实上转变为国有用地，发挥市场配置资源决定性作用，建立城乡统一的建设用地市场，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制。”在上述相关文件征求意见阶段，深圳市的一位相关官员如此公开表示。（来源：财经网）