万科的解决办法是出售股权给第三方，自己负责操盘管理运营，比如2013年，万科将北京金隅万科广场股权售予麦格理，以实现商业地产资本化。上述模式，也即万科此前提出的“小股操盘”模式。
在传统的融资模式下，租金收益很大一部分被融资成本吞噬。万科提出小股操盘后，杠杆率上升，融资成本下降，但这种模式只是将绝大多数的融资成本转嫁给第三方，资产仍未盘活，很难退出。
与国内不同，铁狮门在合资基金助力下，通过提取运营链条各个环节的相关管理费，以及基金的收益分配，以不到5%的资本投入，赚取了项目40％以上的利润。
凯德除了赚取基金收益外，还在项目实现增值后，以REITs的方式退出。
去年，万科与凯雷合作时，就曾提出未来资产平台公司会以资产证券化的方式退出。如果上述REITs产品顺利成行，可以预见，万科的小股操盘模式将得到有力支撑。
当然，从首只公募REITs到全面铺开还有距离，新加坡从建立REITs法律到第一只产品成功上市，整个过程用了5年。
目前，国内商业地产的租金收益普遍偏低，REITs若想在收益率上达到7%以上，至少还要等到政府层面针对REITs推出免税政策。
蒋鹏表示，美国REITs收益在企业层面不收税，而目前内地REITs最大的问题是税收，包括营业税5.8%加上个税25%，这些都是跑不掉的。
据悉，美国在设计REITs结构时，当初的关键优势就是避免双重征税。
多年为推广REITs而奔走的全国房地产基金联盟秘书长闫宗成也深有体会。他说，REITs到底是让证监会管还是银监会来管等，税收政策也没到位，或难吸引投资者。
来源：每日经济新闻
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