小股操盘升级版
REITs上马,使得万科距离凯德、铁狮门等又进一步。
目前,万科在商业地产(体验式商业)、产业地产方面均有涉猎,融资成本高、重资产、回报周期长是这些类型地产开发运营的难题。
除了银行贷款外,房企的资金来源还有私募或者信托,但两者的融资成本并不低。
倚天投资投资总监叶飞称,房企在私募渠道的融资成本平均在20%左右,信托渠道的融资成本在10%~11%,而且楼市下行后,融资额度逐渐走低。
万科的解决办法是出售股权给第三方,自己负责操盘管理运营,比如2013年,万科将北京金隅万科广场股权售予麦格理,以实现商业地产资本化。上述模式,也即万科此前提出的“小股操盘”模式。
在传统的融资模式下,租金收益很大一部分被融资成本吞噬。万科提出小股操盘后,杠杆率上升,融资成本下降,但这种模式只是将绝大多数的融资成本转嫁给第三方,资产仍未盘活,很难退出。
与国内不同,铁狮门在合资基金助力下,通过提取运营链条各个环节的相关管理费,以及基金的收益分配,以不到5%的资本投入,赚取了项目40%以上的利润。
凯德除了赚取基金收益外,还在项目实现增值后,以REITs的方式退出。
去年,万科与凯雷合作时,就曾提出未来资产平台公司会以资产证券化的方式退出。如果上述REITs产品顺利成行,可以预见,万科总裁郁亮的小股操盘模式将得到有力支撑。
当然,从首支公募REITs到全面铺开还有距离,新加坡从建立REITs法律到第一支产品成功上市,整个过程用了五年。
目前,国内商业地产的租金收益普遍偏低,REITs若想在收益率上达到7%以上,至少还要等到政府层面针对REITs推出免税政策。以香港上市的越秀信托为例,在高收益率的背后,正是较高的杠杆、较低的海外融资成本和免税的共同作用。
(来源:每日经济新闻)
是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道,是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。
中国网地产