《国际金融报》记者了解到，美国的“两房”，又称为“房利美”与“房地美”，是带有政府性质的、两个联邦住房贷款抵押融资公司。这两家特殊的金融机构是以房贷证券化为主业的，1938年和1970年弄起来的，而且由私人控股，受美国政府担保与支持。在破产前，它们所持有或打包担保的房贷总额高达5万亿美元，占据美国住房抵押贷款的一半还多。

显而易见，“两房”是美国房地产业能够大发展的一个重要的基础。但金融危机恰恰也是因为“两房”，它们过于集中地针对于房地产市场展开业务，并且设计资产打包的二级市场操作，最终造成了地产回落下的金融危机爆发。

中国经济评论员崔书文对此分析称，对于美国的“两房”模式，中国不能简单地借鉴过来，而且也不值得中国学习。“美国的‘两房’模式是在资产高度证券化体系上建立的，它是通过收购商业银行的住宅抵押贷款，再进行资产证券化，然后贷给住房购买者；而中国的住房公积金直接就可以按揭和贷款。另外，两国在国情、制度、体系上都不一样，所以不能简单套用‘两房’模式，中国更需要在公积金系统上做改造和完善，做出适合中国国情的一套住房银行体系。”

至于是否会发生美国“两房”那样的次贷危机，崔书文表示，这个担忧其实是多余的。“两房”次贷危机的发生是因为对特殊的政策性金融机构缺乏监管的结果，这个可以通过完善制度，把国家住房银行纳入银监会的监管来解决。现在，美国“两房”在完善监管之后，已经运作良好，建立在“他山之石”的经验教训基础之上的我国国家住房银行，没有理由做不好。

银行房企皆受益

信贷资产证券化将使得银行直接受益，房企间接受益。将来会有越来越多的银行、信托机构等，把自己发放的贷款，打包、分割成标准的份额，在市场上出售

兴业证券研究指出，2014年以来央行大力鼓励商业银行投放按揭贷款，但收效甚微的核心原因在于商业银行资产负债期限错配的问题日益严重。当银行负债方从稳定的居民存款转变为不稳定(且高息)的同业与理财之后，其降低投放长期限、低利率的按揭贷款是必然之举。

《国际金融报》记者从东方证券了解到，无论是信贷资产支持证券发行实行注册制、还是设立国家住房银行都是从信贷方面对楼市予以支持。一方面购房者将获得更多的住房信贷支持，另一方面解决保障房和商品房开发资金问题。

信贷资产证券化是指将原本不流通的金融资产转换成为可流通的资本市场证券的过程。资产证券化产品划分为资产支持证券(asset-backed securities，简称ABS)和住房抵押贷款证券(mortgage-backed securities，简称MBS)。前者的基础资产是除住房抵押贷款以外的其他资产，后者的基础资产是住房抵押贷款。

2014年底，中国个人购房贷款余额为11.5亿，意味着MBS潜在的存量资产规模超过10万亿。从美国的经验来看，美国住房抵押贷款资产证券化在利率市场化完成之后迅速发展，资产证券化率从1980年的7.6%大幅提升至64%，目前美国住房抵押贷款资产证券化接近90%。如果中国资产证券化率能够达到50%，则可以为银行提供5万亿至6万亿的流动性。

信贷资产支持证券发行实行注册制，有利于做大住房抵押贷款证券(MBS)规模，盘活银行住房抵押贷款资产。国家住房银行建立保障房的融资机制，为保障房开发提供低成本融资渠道。国家住房银行将成为住房领域的专门的政策性金融机构，与保障房建设相应的融资机制有望建立。新一轮楼市支持政策已经开启，将有效提升地产公司盈利预期和估值水平。其中，银行和地产开发商及地产营销类公司将受益。

具体来说，信贷资产证券化将使得银行直接受益，房企间接受益。注册制推动信贷资产证券化，将来会有越来越多的银行、信托机构等，把自己发放的贷款，打包、分割成标准的份额，在市场上出售，盘活信贷资产，提高信贷空间。银行是信贷资产证券化的直接受益者，利用资产证券化加杠杆将有效提升银行业绩。房企是信贷资产证券化的间接受益者，银行打包出售按揭贷款，获得继续向购房者放贷的空间，有利于楼市回暖。