万达去“地产”

总资产接近5000亿元的万达商业地产，目前超过七成的收入来自于地产销售。万达集团董事长王健林在2015年年初推出轻资产转型，希望减少对这一部分收入的依赖，而转向一种在更大程度上由租赁驱动的模式。

随后，万达商业地产公布了与光大控股旗下的的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构将在今明两年间首批投资约人民币240亿元。万达方面对外表示，这标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动。

在业内人士看来，集团规模的扩张、利润的提升要求以及企业抗风险能力提高的需求，是万达由单边重资产向轻资产转型的原因。

王健林近日在深交所演讲时首次披露，未来五年内万达商业地产将去房地产化，转型为一家商业投资服务企业，实现完全轻资产化，“五年以后万达广场将没有重资产项目了”，“2020年万达商业地产净利润的2/3要来自租赁收入”，“在轻资产运作和靠租金收入赚钱的目标下，将来万达商业股份有限公司可能去掉‘地产’二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司”。

严跃进告诉记者，相比地产开发商，商业投资服务商的新角色更加有利于资金的快周转和业务的迅速扩张，而万达向轻资产迈进的途中，包含支付、理财、众筹等功能的金融集团或将扮演重要角色。

那么钱又从哪里来?

在王健林看来，未来万达对资金的需求将来自两个渠道：一是外部管道，像基金、保险等机构投资者;二是建立内部融资管道。包括万达已经成立的电子商务公司、已收购的快钱支付公司以及正在筹划的全新理财产品。此外，万达还将采用众筹方式为万达轻资产融资。王健林强调，“如果万达的理财产品推行成功就能解决轻资产项目的投资，也许就不用依赖外部投资者了。”

三类轻资产模式

万达和万科已率先开启了“轻资产”的运营模式。中国指数研究院华东分院研究总监高院生认为，随着房地产行业的深度调整，“重运营、轻资产”将成为众多房企的共识。

据亚洲房地产协会投资专业委员会联席副理事长柏文喜介绍，从业务线选择、价值链定位以及资本资源整合三个方面判断，商业地产领域已经形成了三种主流的轻资产运行模式。“第一种以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式，典型者如万达商业地产拟实施的轻资产模式;第二种以投资机构为核心，运营机构作为受托管理人的基金模式，以西蒙、铁狮门等为代表;第三种是集运营与投资为一体，运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链的凯德模式。”

对外经贸大学教授梁蓓认为，从长远发展角度看，众多商业地产寻找转型机遇的当下，应该引导社会资金朝健康的方向发展，相比较国外成熟的金融操作模式，国内的融资渠道以及机构规模难以支持大量的商业地产项目迅速实现轻资产化运营，“在重资产或者轻资产的探索过程中，企业应该根据外部的发展环境以及企业自身的运营水平考虑战略性的选择”。

（来源：国际金融时报）