根据规划，该区域未来将打造成河西新的商业、住宅中心，成为天津未来的“城市新中心”。随着今年下半年各个项目的动工建设和陆续亮相，该板块自身的区域价值得到普遍认可。凭借完善的区位优势，“新八大里”板块也成为很多购房者心目中下一个宜商宜居新选择。

新八大里片区的前身是解放北路以东黑牛城道快速路两侧的旧工业区，对于土生土长的天津人来讲，这里不仅仅是一个名字和地理位置，更是一种记忆。这也成为所有入主新八大里区域几家开发商的共识——要充分利用土地价值，打造出一个“有情怀”的现代化城区。

在日前举行的“新八大里楼市价值与前景主题论坛”上，北大资源营销中心副总裴芮用“温情”来形容新八大里区域。她认为区域的整个规划是非常科学的，整体是一个大的组团，而每一“里”仍旧有一个小的中心。北大资源集团依托与北京大学深厚的文化底蕴和方正集团资金、产业优势，将充分利用得天独厚的教育资源和商业科技资源，给业主提供一种精神层面的升级服务。裴芮希望未来的新八大里片区会成为一个有精神支柱的、生机勃勃的城区。

作为一名已经在天津生活了13年的“新天津人”，天津中冶名泰置业有限公司副总经理徐晋表示，对于八大里片区更多的感触是一种历史，一种文化的积淀。他认为，房地产最终呈献给城市和购房者的并不是竞争关系，而是通过一个个功能性很强的综合配套，集合起来形成一个大的综合体，为整个区域价值提升服务。未来的新八大里将成为天津新的城市名片。“只要我们共同努力，新八大里一定是大有希望的，一定是能成为整个天津市一个范例化的城镇规划建设以及未来生活、休闲娱乐、包括就业的示范性住区。”

天房置业销售部部长冯皓对市场前景持乐观态度，认为有市政府的完善规划，项目的整体前景是非常好的。天津市场此前也有过片区整体发展良好的先例，比如华苑片区、奥体片区和梅江片区。几家企业间的竞争也是大好事，越有竞争，越能更好地服务住户。

城市新型综合商业中心

除了近乎严苛的规划条件和明确的开工、竣工时间，新八大里片区的另一个显着特点就是过高的商业配比。目前新八大里区域出让的6个地块规划总体建筑面积78.2万平方米，而商业金融业建筑面积却高达111.06万平方米，商住比例高达0.7:1。这一商业供应量几乎达到去年全年本市新上市量的三分之一。这个数字不能不让人惊叹，近八十万平方米的住宅集群和超百万平方米的商业中心实属罕见。

近年来，随着天钢柳林城市副中心、河西新梅江等城市规划的相继出台，天津城市发展向东南的趋势愈加明显。新八大里区域正好处于一个连接小白楼CBD、天钢柳林副中心和天津文化中心的核心区域。未来，一旦这里发展成为新型商务区，将给整个天津市的商业环境带来改变。在此背景下，新八大里规划数字的背后就不仅仅是这一个区域的发展，而是周围片区整体规划的第一步棋。

过高的商业配比在短时间内可能无法被市场快速消化，特别是纵观近两年天津市场对商业项目的需求有限。去年商业项目新增供应超过200万平方米，但实际成交量却仅为62万平方米，商业物业的开发量超过现代服务业的发展速度。对于新八大里区域来说，如何寻找有效的市场需求，充分利用开发商自身的品牌优势和客户资源成为前期发展商业的关键因素。

戴德梁行天津及山东总经理高炬在此前接受媒体采访时则表示，虽然该区域未来规划的商业体量较大，但目前区域周边梅江、陈塘庄板块的办公产品档次都较低，而临近的友谊路也并未形成明显的商业办公聚集效应，因此未来该区域可吸引周边客群办公升级需求。特别是目前天津写字楼市场的主要问题是产品档次参差不齐，管理水平相差悬殊。一旦有优质物业入市，有望激励相当数量企业释放前期积累的办公改善和扩增需求。

未来区域竞争将十分激烈

根据搜房网此前的一次调查结果显示，在参与调查的近百名网友中，有近半数的人表示愿意考虑在新八大里区域置业，看好这里完善的政府规划、成熟的配套以及稀缺的地段资源，但对于目前每平方米25000的均价，仅有不到30%的人表示接受，更多的购房者还处于观望情绪中。特别是随着今后各个项目的集中面世，购房者可挑选的余地增大，各大开发商将迎来一场“被挑选”的战争。

孙韬认为，集中入市将带来的一个必然后果就是区域价值、配套优势等平时较为重要的价值被弱化，“各家房企外显的竞争实力相差不大，剩下的就是真正拼产品了”。在孙韬看来，有能力购买新八大里片区的购房者多数是改善型客户，除了户型大小外，教育、医疗等配套资源作为购房的附加值也更为重要。“开发商企图通过价格战的方式来跑量显然是不乐观的，更重要的还是如何做出自己的特色，通过找准客户定位做好差异化竞争，同时增加房子的附加值。”

此外，对于新八大里区域约45万平方米的城市型公寓，孙韬也表示了一定的担忧。在孙韬看来，天津的公寓市场近年来逐步走低，市场认可度下降，特别是去年住宅“限购”政策的放宽，对公寓市场产生巨大影响。2014年，天津公寓全年成交量为47.1万平方米，比2013年下滑23%，成交均价也下滑6%。尽管政府为新八大里片区的公寓给出了“城市型公寓”的概念，并给出了与普通住宅相同的民水民电条件，但其特殊性还是会给购房者带来较大压力。但孙韬同时指出，公寓的市场需求仍然存在，关键在于开发商如何做出符合市场需要的特色产品。

（来源：今晚报）