地产中国网综合 “万达的轻资产有两个战略目标：一是2020年开业400至500个万达广场。万达到2025年争取开业1000个万达广场。二是2020年万达商业地产净利润的三分之二要来自租赁收入。”4月15日，在深交所，万达集团董事长王健林雄心勃勃地描绘了万达未来轻资产的规模。

“2016年，万达计划开业50个万达广场，其中超过20个是轻资产。2017年以后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产。万达现在有9000多万平方米的土地储备，其中2000多万平米规划为万达广场等持有物业，还有7000万平方米销售物业。我们定了一个目标，5年内把这7000万平米销售物业消化掉，可能5年以后，万达广场将没有重资产项目了。”王健林如此描述其新的发展速度。

面对中国14亿人口的消费市场，重资产已成为王健林的掣肘，而只有转型轻资产，万达才能以最快的速度登顶“消费高地”。但万达究竟能否成功造就下一个“万达速度”，这一切都还待时间来检验。

为何转？只为快速攻占消费高地

据了解，截至2014年，万达已开业109个万达广场，今年还要再开业26个，届时持有物业面积将超过2500万平米，其持有面积堪称世界最大。那么，做到世界前列的万达为何要转型轻资产？

在王健林看来，中国房地产已走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去，今后房地产要在品牌、定价、营销等方面都做得好才行。重资产模式虽然还能发展，但难度在加大。要快速扩大规模，就要转型轻资产。这是万达转型轻资产的第一个原因。

同时，轻资产也将为万达带来边际效应。以万达院线为例，万达商业地产发展速度快，院线发展速度就快，同时万达正在做的“宝贝王”发展速度也将加快。除此之外，这也能为万达做O2O、互联网金融等带来更多资源。

而中小城市则成为王健林眼中的下一个“蓝海”。在王健林看来，一二线城市的租金回报甚至可能不如三四线城市项目，因为其地价更贵、投资更大。而目前三四线城市的土地价格相对便宜，现在去还能选到比较好的中心地段。

“中国的商业地产投资处于失衡状态，集中于大城市，局部已经过热，但对三线城市和城区人口多的四线城市来说，投资非常稀缺，许多地方不要说大型综合体，连一个多厅电影院都没有。仅从万达院线的收入数据分析，70%以上的增长来自三四线城市，尽管客单价稍低，但人口总量大，消费忠诚度高，容易形成万达广场商业单中心，而且投资回报率并不低于大城市。这就是万达发展的好机会。”王健林分析认为。

如何做？标准化与智能化相结合

明确的目标需要坚实的行动做基础，未来万达将从哪些方面来支撑其快速发展？

王健林透露，首先是要建立轻资产标准模块。“我们首先在成本上狠下功夫，花一年时间，建立ABCD四个版本的轻资产成本标准。南方地质条件好的地方与软基础的地方有不同的成本标准，北方也根据地质条件好坏形成两个成本标准。”王健林表示。

轻资产之下，万达商业管理公司将成为项目的决策者，其依据主要是租金。“商业管理公司来测算租金，一定会保守，所以商业地产研究部也要建立一套各地租金测算模型，进行独立测算。”

除此之外，万达的工程管理模式也进行重大改革。一改往日从招标、预算到决算的过程，万达推出了一项“交钥匙”计划以适应快速发展的轻资产模式。据介绍，万达将和长期合作的中建系统四家公司一起，共同制定出不同地区四个版本的万达广场工程造价标准。万达按照标准给施工单位费用，施工单位按照标准进行建造，按时实施交钥匙工程，万达只需监督工程质量，不用再自己招分包单位。

速度发展如此之快，万达的商业管理要如何与之匹配？为解决这个难题，万达创新研发出一套慧云商业管理系统，2013年试行，2014年正式在全国万达广场推行。这套系统把万达广场的消防管理、机电管理、节能管理、运营管理等16个子系统集成到一个智能平台上，一张电脑屏就可以掌控全局。

钱从哪儿来？打通内外双渠道

转型过程中的各种改革，恐怕都难以与“钱”脱离关系。除却万达自有资金外，要保持稳定且快速的规模复制，万达的“钱”将从哪儿来？

一是外部管道，像基金、保险等机构投资者，现在已签订有约束力的项目25个，如果万达需要，很快就可以签百个以上的项目。

二是建立内部融资管道。万达成立了自己的电子商务公司，收购了快钱支付公司，这两家公司都在做全新的理财产品，下个月就会推出来，采用众筹方式为万达广场轻资产融资。

“我们计划每年给投资者6%左右的现金回报，5年或7年把万达广场处置，将收益分给投资者。万达广场处置有两种方法，资本化或卖掉。中国正在试点REITS，目前好几个城市在试点，万达这个理财产品就是准REITS。即使届时不做REITS，5年后广场成熟了，租金比较高了，也能卖个好价钱。”王健林表示。

他介绍道：“出售获得的收益加上前期每年的现金收益，预期年化收益至少可以达到百分之十几。如果投资者急着用钱，中途想退出，我们也已跟两个金融改革试验区谈好，设立一个权证交易平台，也找了做市商。”

对于转型，王健林似乎已备好“万全之策”，但万达未来能否“乘风破浪”，这一切都还待时间的检验。