首页>重庆市主城区2015年3月房地产市场分析报

重庆市主城区2015年3月房地产市场分析报

来源：地产中国网 2015-04-15 14:44:00

楼市

一、政策动态

（一）土地供应遵循楼市规律，适应市场需求

3月25日，国土资源部、住建部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应，并研制转换未开发房地产用地的用途，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，促进其它产业投资。反之，住宅供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有限增加住宅用地供应规模，确保市场稳定。

（二）330新政之个人住房贷款首付比例下调

央行、住建部、银监会联合发文《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，为了鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%；缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

人民银行、银监会各级机构做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平；密切跟踪和评估住房信贷政策的执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产市场平稳健康发展。

（三）330新政之个人住房转让营业税“五改二”

财政部、国税总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

二、本地市场资讯

（一）重庆三令五申禁止“售后返租” 警惕返租高回报中的陷阱

近期重庆晋愉地产破产风波引起界内哗然，售后返租的“晋愉雅高国际”商铺和车位，因开发商现金流断裂，而未按时履约支付租金。而晋愉事件折射出了“售后返租”模式的困境和危机。当下，售后返租在房地产行业很流行，然而“售后返租”这种形式一直被相关部门明令禁止，但一些开发商仍然在以直接返租、将商铺产品理财化返租、承诺在约定期限内予以回购、将一份房产分成若干个份额予以销售并承诺给予分红等形式进行“变相返租”。那看似诱人的高回报背后，也许就暗藏着陷阱和风险。

商铺返租看上去有利于开发商快速回笼资金，也保障了业主的投资收益，但如果经营主体策略不当，无法形成商业氛围，开发商缺乏营业收入将无法再向投资者返利，如此“双败”引发的纠纷近来也在全国乃至重庆多地时有发生。因此，投资者应综合考虑项目的前景、定位、周边环境等多重因素以及开发商和后期管理公司的实力，再决定是否投资，切莫冲动。

（二）重庆第四个万达广场永川开建

3月24日，永川万达广场开工奠基仪式在永川新区举行，该项目总投资54亿元，占地414亩，是万达集团在南岸、万州、巴南之后新建的第四个商业综合体。该项目商业部分将包括大型购物中心及室外步行街，集中万达百货、万达影城、大歌星KTV、大玩家等数十家主力店。万达购物中心融汇全球6000余知名品牌合作商，涵盖沃尔玛、家乐福、肯德基等国际知名品牌以及国美电器、华润万家等国内一线品牌。

永川万达广场建成后，将成为永川城市新地标、城市商业休闲中心和一站式生活高端主流生活区。当前，永川区正在以“工业强区、产业兴城”为主线，全力做好“园区”和“城区”两篇大文章，万达广场无疑将是推动永川实现“产业兴城、产城融合”的新引擎。另一方面，万达广场有利于提档永川现代服务业发展水平。永川万达广场入驻，持续繁荣的永川老城区商业圈与新区商业圈将形成呼应，推动永川现代服务业发展进入新阶段。

三、重庆市房地产市场分析

（一）土地市场

2015年3月份重庆市主城区共有13宗土地公开出让，并交易12宗土地（详见表1），成交面积共计约88.1万平方米，环比下降6.5%，土地供应面积持续减少；成交金额为21.9亿元，环比上涨11.6%，同比大幅上涨309.3%，由此可见3月土地成交单价略涨（见图1）。

表1 2015年3月份重庆市主城区成交地块信息表

区县	地块名称	用地性质	建筑用地面积(㎡)	规划建筑面积(㎡)	容积率	楼面价(元/㎡)	成交价(万元)	竞得方	成交日期
巴南区巴南区	李家沱-鱼洞组团Q16-1/02、Q16-3/02号宗地	综合用地(含住宅)	128832	477328	3.71	1904	90867	重庆市汉基伊达置业有限公司	2015-03-30
	李家沱鱼洞组团O分区O62-7/02号宗地	综合用地(含住宅)	90222	353670	3.92	1920	67905	重庆鲁能开发(集团)有限公司	2015-03-30
	界石组团T标准分区T06-1/02 号宗地	住宅用地	42030	105075	2.5	1332	13996	重庆云群实业有限公司	2015-03-09
	南彭功能区组团A分区A1-1/01号宗地	工业用地	142570	285140	2	270	7701	重庆协信汽车公园有限公司	2015-03-30
	界石组团S标准分区S16-1/02号宗地	工业用地	174238	174238	1	380	6624	重庆惠科金扬科技有限公司	2015-03-09
	木洞-麻柳功能区组团A8-1/02号	工业用地	170967	102580	0.6	567	5815	攀钢集团重庆钛业有限公司	2015-03-30
渝北区	两路组团G标准分区G26-5/01、G26-6/01、G26-7/01号宗地	综合用地(含住宅)	28279	70150	2.48	1910	13400	重庆富州房地产开发有限公司	2015-03-09
	人和组团B、N标准分B17-3/02号宗地	综合用地(含住宅)	24269	60673	2.5	1400	8495	圣名国际商贸城有限公司	2015-03-09
	北部新区礼嘉组团F标F22/03(部分)号宗地	工业用地	29371	20559	0.7	843	1734	重庆市辐射技术服务中心有限公司	2015-03-30
九龙坡区	西彭组团D34-1/02号宗地	工业用地	27349	54698	2	341	1866	重庆恒盛能源开发有限公司	2015-03-09
九龙坡区	西彭组团 J41-3/01号宗地	工业用地	13340	9338	0.7	830	775	重庆祥吉机械制造有限公司	2015-03-09
北碚区	两江新区水土组团B04-1/01号宗地	工业用地	9770	6839	0.7	386	264	重庆正川永成医药材料有限公司	2015-03-09

2015年3月重庆主城区土地成交市场活跃度基本与3月持平（见表1），共计成交12宗地，巴南区共交易6宗地，土地成交面积占比高达85%，是3月土地成交最活跃的行政区，其中巴南区区李家沱-鱼洞组团Q16-1/02、Q16-3/02号宗地成交面积12.9万平方米，成交金额达9.1亿，是总价最高的地块；李家沱鱼洞组团O分区O62-7/02号宗地楼面价为1920元/平方米，容积率为3.92，是3月土地成交宗地中楼面价和容积率最高的；除上表中行政区外，其余5大行政区均未产生土地交易。

（二）商品住宅市场

1.成交分析

3月商品住宅销售14836套，环比上涨83.8%，销售面积142.1万平方米，环比上涨92.2%；成交均价为6615元/平方米，环比下降0.2%，春节已过，房地产成交量回升至常态（见图2）。

重庆主城九区商品住宅成交量差异显著，其中沙坪坝区、渝北区和九龙坡区坝区成交量最多的三个区，合计共为6835套，成交面积达64万平方米；渝中区成交量最少为425套，成交面积仅为4.3万平方米，但销售均价却是唯一一个突破8000元/平方米的行政区，此外，南岸区、渝北区和江北区是房价第二梯队，其商品住宅销售均价突破7000的行政区（见图3）。

2.存量分析

截至3月末，重庆可售面积1696万平方米，环比下降4.7%，同比上涨8.9%。按最近12个月平均月销售146.5万平方米面积计算，重庆目前商品住宅库存去化周期为11.6个月。总体而言，商品住宅存量不断上涨至峰值后首次出现下降（见图4）。

（三）商铺市场

1.整体走势

2015年3月重庆市商铺销售市场较3月相比基本无较大波动，商铺销售面积8.3万平方米，环比上涨18% ，成交均价17797元/平方米，环比下降5.8%，同比上涨26.4%，销售总额为14.8亿元。整体来看，2015年1月至今重庆市商铺市场交易量基本稳定，商铺销售价格平缓浮动（见图5）。

2.区域分析

截止2015年3月末，重庆市主城除北碚区外，其余行政区商铺市场交易情况差异不大，销售面积平均占比在12%左右（见图6）。

重庆市渝北区和江北区成为3月商铺销售热点区域，成交量价均处于较高水平，成交均价亦都突破20000元/平方米，其中江北区商铺销售均价更是达到了22664元/平方米，是主城区中最高的，高出北碚区、大渡口区销售均价近万余元（见图7）。

根据中指数据显示，2015年3月重庆主城区商铺存量为513.6万平方米，环比上涨0.4%，近六个月呈平缓上涨趋势，符合重庆商铺市场的平稳上升的现状，商铺存量未触发预警信号，且有望进一步入市消化。

（四）写字楼市场

1.整体走势

整体来看，2015年3月写字楼成交面积持续走高，成交均价回升至环比一年内平均值。 3月重庆写字楼成交量为14.6万平方米，环比上涨23.8%，同比上涨85%。成交均价11678元/平方米，环比上涨12.9%，同比上涨3.4%（见图8）。

2.区域分析

重庆市主城九大行政区在写字楼交易活跃程度方面有较大的差异，重庆渝中区和江北区在2015年3月写字楼成交量共计为6.9万平方米，合计占总成交量的72%，写字楼交易市场主要集中在商务中心区域，渝中解放碑区域和江北CBD中心都是拉动写字楼市场交易的两大核心动力区域。而区位优势较弱和商务资源不足的北碚区仅成交数套写字楼（见图9）。

整体而言，重庆市各行政区写字楼销售均价高低不同，两级分化明显。江北区、渝中区和渝北区是仅有的三个均价过万的行政区，销售面积均是前三，其中江北区写字楼销售均价最高达到了15975元/平方米，余下的行政区除九龙坡区外均价都没超过7500元/平方米，两者相差两倍有余（见图10）。

根据中指数据显示，2015年3月重庆主城区商铺存量为424.5万平方米，环比上涨0.1%，写字楼存量未触发预警信号，近六个月基本平稳，供需平衡，符合重庆写字楼市场的平稳上升的现状。

四、总结与展望

从以上数据可知，重庆市主城九区今年3月的土地供应量持续下滑，出让13宗地，成交12宗地，成交面积88.1万平方米，环比下降6.5%，巴南区是3月土地成交最活跃的，土地成交面积占比高达85%，其中巴南区区李家沱-鱼洞组团Q16-1/02、Q16-3/02号宗地成交面积12.9万平方米，成交金额达9.1亿，是总价最高的地块；

3月商铺成交量基本与3月持平，商铺成交均价17797元/平方米，环比下降5.8%，渝北区和江北区商铺销售持续发热，成交量价均处于主城区前列，江北区商铺销售均价更是达到了22664元/平方米；3月写字楼市场量价齐升，成交量为14.6万平方米，环比上涨23.8%，成交均价11678元/平方米，环比上涨12.9%。两大市场产品存量均未触发预警信号，供需基本平衡。

春节过后，商品住宅回归常态，3月商品住宅销售14836套，销售面积142.1万平方米，成交均价为6615元/平方米。从区域上来看，渝中区量小价高，沙坪坝区量大价低，而渝北区、江北区则是量价平衡，均呈现较高水平，是主城九区中的热点区域。

春节后的小阳春成交量回升，成交均价平稳浮动，商住市场理性升降，不会太大波动。此外3月出台的新政给房地产带来一股春风，其利好指向了改善型产品，进而拉动楼市摆脱低迷之困。重庆楼市基本符合全国房地产市场基调，存量积压虽未达到市场容纳极限，但仍是供大于求的事实，此番新政一出，会在短期内达到改善楼市现状，加快改善型产品去化的效果，重庆市民近期看房热情高涨，但真正出手的却十分谨慎，而房价则基本稳定，楼市回暖基调初成，走量稳价成为重庆近期现状。

（来源：恒通评估重庆分公司）

（责任编辑：）

重庆市主城区2015年3月房地产市场分析报

立即分享

中国网地产