古有神鸟，名曰凤凰，满五百岁则集香木自焚，复从死灰中重生，故称“涅槃”。对于“去央企化后”的远洋地产控股有限公司(以下简称“远洋地产”，03377.hk)，眼下似乎已然被动的迈入了“涅槃”的轨道之上。

2014年，远洋地产全年协议销售额达401.42亿元，同比提升12%，创下了历史新高。但遗憾的是，其毛利率却连续三年下滑至21%，创下了2008年以来最低值。步入“买方市场”，规模早已非王道，精细化经营成了房企生存的根本。对此，远洋地产显然早有预感，不变则死，远洋人要从心态上归零。

名为“海鸥Ⅳ”的转型战略，是大时代下远洋地产交出的答卷。远洋地产总裁李明日前对时代周报记者表示，公司重新确立了住宅开发、不动产投资、客户服务及房地产金融业务的“四元业务”方向，将增量开发转型为综合运营。“轻装上阵”的远洋地产再次踏上新征程，这一次，远洋计划达成5年千亿目标。

聚焦一、二线城市

在金庸先生的《天龙八部》一书中，有一棋局名曰“珍珑”，看似山穷水尽的黑棋之所以反杀白棋，盖因自杀一大块，留出空位，令黑棋有了回转余地。突围之道，也是眼下远洋地产的思索重点。

2014年年报数据显示，远洋地产全年毛利达81.67亿元人民币，同比增长8%，但毛利率却下降至21%，即使是深陷地王“困局”最严重的2012年，毛利率仍达到了27%，而2011年毛利率则是31%。远洋地产方面坦承，现在的毛利率已是最低水平。

雪上加霜的是，伴随着毛利率的下降，其销售支出也呈现出上涨的局势，同比增长近三成。去年全年，远洋地产物业开发成本从2013年的2700元飙升至每平方米3600元，占据了总销售成本的89%。为了缓解资金压力，提升毛利率，对于多个毛利率相对较低的项目，如秦皇岛的远洋海世界等，远洋地产都开始逐步剥离。同时，远洋地产还将位于三、四线城市的600万平方米的土地出售。除此之外，远洋地产在去年还出售了9个房地产项目，总土地储备约为460万平方米。

不过在李明看来，公司毛利率的增长放缓等表象，在很大程度上意味着远洋去库存策略的成功。“远洋自去年开始，全面退出三线城市，未来业务将集中在一、二线城市，尤其将加大在城市核心区的土地储备。”李明称，集中资源发展一线及二线城市的业务，令集团的发展布局更趋合理。

为应对楼市高库存的“新常态”，去年，远洋地产也加快了拿地的速度，共购入17块土地，总建面高达705.8万平方米，平均地价4300元/平方米，其中94%新购项目位于一线及二线城市，而京津冀地区的新增土地储备占比达到71%。

在土地市场的疾飞猛进之后，远洋地产的债务压力陡增。截至2014年底，远洋地产贷款总额为456.04亿元，同比2013年的352.95亿元要多出三分之一。继2014年7月成功发行12亿美元高级债券后，2015年1月29日，远洋地产再次发行总额约12亿美元的双年期高级债券，将用于偿还现有债务并补充运营资金。

“公司去年虽然增加了很多融资，但是有息负债率规模没有增加，”李明对此回应称，“我们主要是在调整负债结构，目前国内负债和国外负债比例调成了40%∶60%，长短债比例调整到45%∶55%，融资成本从7字头降到6字头。