张玉良（绿地集团董事长）站在了“风口”，怀揣“全球房企销售No.1”的神器，将王石（万科董事会主席）甩在身后。

一时间，头顶聚光灯的张玉良，红得发紫。更以笑傲江湖的霸气，大玩“上天入地出海”，令同行无不羡慕嫉妒恨。

玩得很High，如鸭子戏水，水面上动作干练优雅，水面下动作却是紧促或偶有闪失，进军韩国房市，张玉良就吃了个“闭门羹”。

2012年，张玉良携绿地杀入韩国济州岛，首战顺风顺水，赚得盆满钵满。这便刺激了张的兴奋点，再次挥金60亿，要在济州岛搞地标建筑绿地济州岛双子塔梦想大厦（简称“梦塔”），并对该项目给予了厚望，可谓是他在韩的“小鲜肉”。

一、蜜月期的风波

将时间镜头拉长至2013年，这段故事就更加清晰。

是年11月20日，张玉良与韩国东和投资公司（乐天集团系公司）在大本营上海签署合作协议，将投资60亿元建设济州最高双子塔——绿地济州梦想大厦项目。

协议显示，双子塔项目位于韩国济州岛行政、商业圈核心位置，距离济州机场4公里。项目总占地面积约2.33万平方米，规划总建筑面积约30.8万平方米，双子塔规划高度为218米（58层），开发周期为3年（项目已取得建设许可证）。

这也是绿地集团在济州岛开发的第二个项目。其开发的第一个项目名为健康旅游城。2014年5月，绿地韩国健康旅游城首期住宅产品“绿地汉拿山小镇”首批产品交付，成为首个交房的“中国制造”海外住宅。

正是有了在济州岛成功开发的经验，绿地集团这才雄心勃勃地签下了“梦塔”项目。

据绿地韩国投资开发有限公司一位内部人士介绍，自2010年以来，韩国实施了不动产投资移民制度。因此，济州岛不仅是近年来中国居民旅游的热点，也成为中国企业、居民海外投资置业的热门地区。

但在2014年6月，“梦塔”项目却被叫停。

当时，新当选的济州道知事元喜龙指责绿地、蓝鼎等中国公司在济州投资的大项目属于“投机资本”，声称中国人在济州买地之后可能圈占起来成为“中国城”。因此，对已获得上届道政府批准、但未开工的中资项目许可证书“检验须从头开始”，并宣布将大幅提高外国人通过购买房地产获得济州永久居留权的条件。

一时间，绿地“梦塔”项目的开发前景变得模糊起来。

二、日子继续过，但张玉良妥协了

张玉良急了，去韩救火，势在必行。

2014年7月，习大大访韩，张玉良被邀随行，并表示继续对济州岛追加投资。接下来的8月19日，绿地集团与JDC在韩国济州签署谅解备忘录（MOU），绿地集团在济州岛健康旅游城区域扩大投资，新获470亩土地。元喜龙则在会见张玉良时明确表示，欢迎和感谢绿地集团扩大在济州的投资。

值得注意的是，此后绿地与韩国济州特别自治道签署《济州商品出口中国协议书》，济州产品将通过绿地流通网络分阶段出口到中国。

不仅如此，张玉良在该项目的具体规划上，也做了让步。有知情人士向地产中国网透露，近日，“按照韩方的要求，‘梦塔’项目的规划及建筑形态进行了一番调整，其中部分项目重新走了一遍程序。”

“梦塔”项目原本计划建造为56层高楼，现在调整为38层。韩国驻华大使权宁世时也表示，绿地集团的“梦塔”项目并非中断，而是济州岛在许可过程中对不足之处提出了补充要求。

2015年1月，元喜龙在北京接受媒体采访时表示，由于56层高楼建造计划与济州岛的整体自然景观不匹配，所以才有了后来的反对。“这也是我上任以后，提出对于济州道整体景观不协调的大厦开发项目再次审核的原因。”

对于“梦塔”项目经历的波折，前述绿地韩国投资开发有限公司内部人士表示，他们开发济州岛项目既经历了挫折，也积累了经验。比如国外开发一个地产项目要进行全面考虑与综合权衡。这既包括对当地的经济贡献，也包括对生态环境的影响。“济州道的环境保护意识十分强烈，严格规定不允许进行二次装修，以免对环境造成二次污染。”

尽管如此，该项目也存在一定的不确定性。“房企海外投资面临4个风险。”高力国际调研及咨询部董事陈厚桥分析认为，一是市场风险，开发商不太了解海外市场，不熟悉国外的房地产玩法；二是政策风险，开发商需跟当地政府做好协调；三是金融风险，投资国外需将资金转出，赚到的钱又要转回国内，这之间产生的损失很难保证；四是外国人口并没有那么多，以前在中国建房子或许不愁卖，但在国外这个问题必须首先考虑清楚。”

“中国企业在全球的投资过程中，由于各个国家的市场存在法律政策差异，因此必须做足功课。”绿地韩国投资开发有限公司总经理黄敏康表示，不熟悉当地的法律，不了解其投资领域的一些特殊政策，都会导致企业在海外“水土不服”。