“3·30”楼市新政，给房地产行业注入了一针兴奋剂。新政后的这十天，重庆楼市回暖明显加速，不仅仅在一手房和二手房领域，在商业地产板块更是如此。

连日来，重庆晨报记者走访了解到，住房市场刚需和改善型需求正积极入市，住房市场升温明显，在投资者眼里，商业地产更成为了住宅投资的替代品，也就是说，商业物业成为投资者的关注重点。

现象 咨询商业地产的人多起来

“新政后的首个小长假，哪怕在下雨，来我们这里咨询商业地产项目的顾客都比平时多一倍。”代理着主城区多个商业地产项目的某公司负责人谭华强告诉记者，在这些天的统计数据中，有明确意向提出看项目的顾客比前段时间增加了逾五成。

谭华强口中的新政就是在3月30日当天出台的关于楼市的政策：首先是三部委发文将二套房首付比例降至四成，使用住房公积金贷款购买首套普通自住房最低首付20%，首套房贷款还清后再次申请公积金贷款，首付30%；其次，财政部和国家税务总局对个人住房转让营业税政策进行调整，营业税免征门槛由5年变为2年。这些举措被视为自2008年以来提振房地产行业力度最大的政策，其效果在最近十天内也确实很明显。

某中介代理公司的负责人王凯称，他们公司代理有住房和商业地产项目，从新政后的情况看，住房的成交量和客户到访量分别增加了15%和50%，而商业地产项目的成交量也增加了30%，有意购置商业地产的客户的到访量更是增加了60%。

趋势 商业地产成住宅替代产品

重庆晨报记者在采访中发现，投资者关注商业地产项目的比例正在逐步提升。有不少受访的投资者表示，未来投入到住宅类型的物业比例将降低，关注的重点将是受调控影响较小、市场活跃度更高的商业物业。

多位业内人士认为，在房地产市场的细分物业中，住宅受到营业税、二套房政策等调控措施的影响，整体处于周期性调整中，再加上二手房市场抛售压力增大，导致投资者对投资普通住宅市场显得比较谨慎，而商业地产则顺理成章地成为了住宅投资的替代产品。

“作为消费类载体的商业物业成为了投资者的有效避风港。”某商业地产研究机构的负责人晏春华称，在经济环境的大背景下，消费增长为商业地产提供了良好的外部环境，这就意味着商业地产的投资价值值得关注。

在市内一家教育培训机构任营销总监一职的陈道定，从去年开始转战商业地产投资。“从去年底到现在，我已经在主城区投资了三处商业物业，投资额度在400多万。”他称，在楼市政策一片暖风的情况下，商业地产的前景值得期待。

同样投资了商业物业的刘平认为，住宅投资受政策调控影响较大，仔细算下来，还不如投资商铺回报率高。他举例称，位于观音桥的某写字楼，最开始的售价约为10000元/㎡，现在的租金约为160元/㎡，照此计算，仅十来年的时间，回报率便达到了20%。

中国房地产学会副会长陈国强在接受记者采访时曾表示，未来房地产投资方向的选择会发生变化，投资商业地产有可能成为新的热点。他预计，未来市场上，将有更多的中小投资者进入，商铺等商业地产有望成为房地产市场新的增长点。

专家 成交量增加供应量也上升

来自重庆市房地产业协会的数据显示，今年前两个月，商品非住宅成交面积处于低位，而除商服用房外，其余成交面积占比均呈增长趋势。

成交量增加的同时，供应量也在随之上涨。盈石集团研究中心发布的数据显示，今年，重庆零售商业地产将迎来发展小高峰，预计今年将会有112.4万平方米的入市量，占未来4年供应总量的30%。此外，数据还显示，截至2018年，重庆将会有375.2万平方米的零售物业投放市场，使得现有存量翻番，其中购物中心占90.2%。

商业地产投资

选址和运营团队很重要

“商铺的选址和运营是投资商业地产的关键。”某中介代理公司的负责人王凯称，商业地产的选址比较重要，关系着未来商铺生意的投资收益和发展前景，一个好的商铺，选址好意味着成功了一半。

他还表示，选址前要考察多方面因素，不仅要周围交通便利、环境良好，还要客流量大、目标客户购买力强，这可以保证运营的持续性。他还建议，投资者在考察商业物业时，应找优质的开发商，成熟稳定的运营团队，这能在一定程度上降低投资风险。

某商业地产研究机构的负责人晏春华也有相同的观点，他表示，商业物业周边的业态，也与商业的发展密不可分，尤其是租金水平。晏春华告诉记者，龙湖地产的天街项目在投资者心目中具有投资风向标的地位，“投资者跟着天街走，租金水平有保障。”

据业内人士介绍，在龙湖天街系列项目中，北城天街之前价值几百万元的商铺如今估值已过亿元，且周边空中商铺日均客流量最高达10万人。“目前龙湖天街系列——源着天街，建面48-56平方米的空中商铺即将面市，总价30万元起。”上述人士称，源着天街最大特色之一，即空中商铺具有组合可变的特点，墙体可全部打通，可根据经营者的需求实现多样组合。同时，兼具小面积、低总价的优势。按照龙湖推出的“112金融计划”，首期只需要约5-6万元，就能成为天街系的业主，相比于动辄数百万上千万的商铺投资，这种投资更亲民。

（来源：重庆晨报）