地产中国网讯 3月31日上午，万科在深圳、北京、上海、广州四地同时举办了业绩发布会。万科集团总裁郁亮、董事会秘书谭华杰回答了现场记者的提问。

3月30日晚间，万科发布了2014年年报，年报显示，公司实现营业收入1463.88亿元，较2013年同期增加了8.1%；同时，其归属于上市公司股东的净利润是157.45亿元，较上年同比微增4.15%。相比2013年，万科的营收额和净利润的增幅均大为回落。该公司的2013年营业收入增幅是31.3%，净利润上浮则为20.5%。

不过，万科的房地产销售规模和销售额却突破了两千亿大关，在全国市场占有率提升至2.82%。数据显示，截止2014年12月31日，该公司实现销售金额较2013年增长25.9%至2151.3亿元，同时其销售面积增长21.2%至1806.4万平方米。

值得一提的是，去年万科强调销售及时回款。其年报显示，报告期内，万科实现销售回款2090亿元，销售回款率超过90%。而在各类存货中，已完工开发产品(现房)226.9亿元，占比7.14%。

不过，去年万科房地产业务的结算毛利率却比2013年减少了1.55个百分点，降至20.76%。同时，其结算净利率亦下降了0.60个百分点至11.41%。

对此，万科董事会秘书谭华杰表示，公司利润率变化的原因主要包括地价占房价的比例持续提高，以及2014年市场调整期部分利润较低的现房销售转入当期结算。

与2013年相比，2014年万科的拿地规模明显减少。对此，谭华杰称，是因为土地市场好的机会并不多。“以目前资源，足以支持未来两到三年的发展需求，没有必要急于以高价拿地。”

在资金方面，2014年万科经营性净现金流高达417.2亿元，年底持有的货币资金上升至627.2亿元。同时，其净负债率下降至5.4%，为2006年以来最低水平。

以下为访谈实录：

记者：在房地产大周期中，即便是美国、日本的一些大型房企也未能成功躲避，您对万科有怎样的预估？ 2014年万科拿地规模明显减少，今年万科有怎样的打算？

谭华杰：在对房地产大周期的国际比较研究中，我们也发现在楼市拐点来临之时，即便日本、美国也没有一家企业能够穿越这个拐点。不过，从统计数据来看，未来10年中国的房价不会下跌，所以万科要在这10年中完成转型。

第二，过去一年土地市场地价非常贵，大家判断土地供给未来将收缩。但除了政府供地之外，市场还有大量已经出让的土地。如果一手土地价格一直很贵，我们重点就会转到二手土地市场，我们相信土地流转市场会变得越来越市场化、开放，资金、信用状况好的企业未来会有机会。

记者：今年以来，相关部门出台多项楼市宽松政策，包括央行降息、二套房首付降至4成等利好政策，这将对市场产生怎样的影响？有人预测，房地产将重回黄金时代，万科如何看待这个问题？

谭华杰：这些政策有助于市场信心恢复、提振房地产市场。当前中国经济相对来说处于敏感期，房地产市场如果有一个健康良好的表现，会带动整个宏观经济转好。

郁亮：政策有利于房地产市场的健康发展，但从黄金时代到白银时代是一个发展趋势，政策会影响市场，但不会改变趋势，所以我依然认为房地产进入了白银时代。

记者：2015年，万科的净利润目标是200亿元，请问万科要如何实现？另一方面，今年以来，万科在物业、家装方面有很多动作，万科是要布局O2O还是有把物业公司分拆出来的计划？

谭华杰：200亿元的利润目标，不是刚性的，我们也不会固化。三好住宅是万科传统业务转型最重要的定位，这不仅包括房子本身，也包括服务，物业和家装都属于相关服务里面非常重要的组成部分。在物业和家装方面，我们会结合互联网，用新手段来为客户提供更多服务。

同时，物业服务也会走出万科自有项目，在整个市场当中去发展，而且它的潜力非常大。万科物业服务目前在全国市场占有率仅仅0.6%，从美国经验来看，第一大占有率水平在4%左右，也就是说我们还有一定数量级提升空间。家装方面我们还在探讨，如果有结论会第一时间公布。

记者：在万科的规划之中，物流地产和产业地产分别的比例是怎样分配的？

郁亮：我们现在是转型之初，也就是说我们还处在从0到1的阶段，而不是1到10，更不是10到100。找到1之后，我们才考虑在1的基础上复制到10，看看能不能复制出来，之后才是稳健发展的问题。所以今天难以描述三年之内必须有一个什么比重，毕竟这是10以后的问题。

今天，对转型之初的万科而言，这三年的主要任务是找到1，实现从0到1的过程。所以我们现在并没有一个比例上的规划。因为我们不知道哪个业务最终会脱颖而出，最终能够成为市场所需要。三年之后相信可以看到万科1是什么，有了1之后，未来实施什么就很清楚。

记者：在万科内部存在奖金政策的制定以及跟投风险，没有完成目标，就没有奖金？

郁亮：我们时不时会设立工作要求和目标，去凝聚大家的基本认识跟目标。很多人离开并不意味着万科的事业合伙人制度是错误的，跟投机制没有让大家赚到钱也不能说它是错误的。对我们来说，无论是跟投还是持股或者合伙人计划，都是为了激励员工更好的发挥创造力，提升大家跟企业的竞争力，如果无法完成目标，就没有奖金，那我们不能怨别人，只能怨自己。

记者：年报显示，2014年万科拥有2000亿的回款数据及最好的现金流，拥有这么多的钱，万科接下来有什么想法？

郁亮：去年2000亿回款的目标还是压力很大的，毕竟第四季度的金融政策才稍微放缓了些。在拥有这么多现金的情况下，我们一方面提议多分红，同时做一些短期安排，提高资金使用效率；另一方面，我们也在寻求投资机会，进入到白银时代，很多企业不愿意再发展下去，那么我们有钱就有机会了。目前地价很高，一手地的成本太高，相反二手地的机会却很大，万科更加看好。

记者：1月底，万科合伙人有过两次增持，这是基于什么信心？接下来会有什么动作？在“互联网+”时代，包括机器人的运用这一块，未来会有什么样的部署？

谭华杰：增持的时间、数量、价格是由第三方来确定的，当然是在得到合伙人同意的原则上进行的。之所以选择在1月底增持，我想这主要是因为万科要求他们在年报前两个月、季报前1个月不能做买卖，所以他们才在1月底之前做这个买卖，而增持也说明其对公司未来有信心。

未来我们很重要的一件事是要偿还持股计划的杠杆，包括本息都要偿还。另外，会不会做进一步增持，这不仅仅是我们的事情，也不仅仅是第三方的事情，持股人正在建立持股议事机构，这些可能由持股人大会以共同决策方式做出。

最后， 互联网，毫无疑问是我们未来转型的方向。从我们角度来看，可能机器人在服务当中，比如在物业服务、养老上更重要。行动能力受限的老年人的辅助设施，比如说小区安全管理，能不能用机器人替代保安，在这些方面的应用可能更早一些。

记者：去年，万科入股徽商银行之后，在社区金融方面有什么进展，未来有怎样的安排？对毛大庆离职带走万科的创新成果怎么评价？有何应对措施？

谭华杰：入股徽商银行布局社区金融，只是外界的一个猜测。实际上，我们主要是为了解决供应链的融资难题，帮助上游中小企业解决融资难的问题。但是现在我们发现银行很重视这个问题，这个问题已经解决了。

谭华杰：我不大认可毛大庆带走万科研究成果的说法。

郁亮：万科严格规定每个人离开都有条款安排，我们的外部合伙人会继续为万科出谋划策贡献力量。公司跟大庆签得是外部合伙人的离职安排，也就是说毛大庆只是换了个地方，在万科体系之外为万科出谋划策贡献力量，而不是说他已经和万科没有关联。

记者：去年中期业绩会提出推广小股操盘模式、项目跟投，小股操盘模式现在推广的怎么样？今年在这方面还有哪些计划？

谭华杰：小股操盘是一种比较通俗的说法。我们现在使用的比较正式的词叫金融化。金融化发展是万科未来非常重要发展方向。2014年我们投资收益出现大幅度增长，背后其实都是一些类似金融化的操作所带来的。跟投跟小股操盘还不是一个概念，刚才也提到过我们在去年大概有接近70%万科地产员工参与了公司跟投，我们从去年开始我们任何正式项目都必须有跟投，这是强制性的。在今年我们会进行跟投制2.0、3.0版本升级。

记者：现在，住建部提出回购商品房转成保障房的政策，甚至有一些地方已经开始实行，万科对此有什么看法？

谭华杰：确实有一些城市开工过多，供过于求，而如果政府真的能回购商品房做保障房，避免资源浪费，相信这是一件好事。但是鉴于商品房和保障房之间的建安成本差异，政府需要花一大笔钱，我对此保持怀疑态度。

记者：今年以来，万科人事变动频出，而同时创新业务也在不断推出，万科如何保证新的战略在一线实施，如何实施人才储备战略？

郁亮：我做老总15年以来，我前面的领导都离开了，我提名的一些人也离开了，但万科总能在第一时间完成人事安排，这是因为我们有足够的人才储备跟领导人安排，使得我们在这方面能非常从容。2000年，万科在转型之初，我们开始了年轻人计划。包括海盗行动、新动力等等都是那一年完成的。一批年轻人启用成就今天的万科。

同样15年之后万科再次来到时代拐点，就是黄金时代到白银时代转变，这个转变过程中我们再次明确新老并举、以新为主的人才策略。我们对年轻人充满了期待。这一点上我们应该花点时间来观察他们能不能成功，我们不能保证他们每个人都能成功，但是相信万科的未来在他们身上。万科的人才储备还是很丰厚的，万科的培养计划还是很完整的。请大家放心。

记者：2015年，万科是否有重回业绩第一的计划？

郁亮：我们过了青春期了，我们现在是一个30岁人，我们的智力、体能、精神状态是最佳年龄段，是创造力最丰富的时候，不能再比拼个子、规模，我们早就放弃速度和规模，今天最重要的事情就是做好转型。转型包括两个主要内容，一个内容就是传统业务需要迎接白银到来，最近我们向制造业学习，学习在白银时代或者青铜时代如何来生存发展。另外一方面，在下一个十年，房地产市场出现拐点之前，我们要完成新的业务发展，培养出新的业务来。

记者：对于万科来说，消费地产、物流地产、产业地产可能是新业务，但是对于行业而言却是一片红海，万科的优势在哪里？将来在创新业务上，是否也会有跟投制度？

郁亮：在中国来说，房地产行业发展已经很充分了，但是目前为止中国人均物流仓储面积只有美国1/14，还有很大发展空间。这个时候如果说行业已经到头了，竞争激烈了，我是不认可的。

我们有很多独特资源，比如对物流来说，很重要的资源就是你要借到足够便宜的钱，我们具备这方面的条件跟能力。对新业务我们都有一个要求，必须合伙化。新的业务对人的依赖很大，人才是最重要的。

我们合伙人机制将涉入到我们未来所有业务上，只有这样才能把人的积极性发挥起来，才能把他作为职业经理人身份改成合伙人，这个新业务发展才可能做得更好一些、才可能做得更成功。很多加入新业务的同事也是看到万科合伙机制才加入进来，他们觉得这对他们是很好的参与、分享机制。