3月30日,万科公布了2014年年度业绩,报告显示,2014年万科实现销售金额2151.3亿元,销售面积1806.4平方米,同比分别增长21.2%和25.9%,在全国商品房市场的占有率由2.09%提升至2.82%,并实现销售回款2090亿元。
由于结算滞后于销售,2014年万科实现营业收入1463.9亿元,净利润157.5亿元,增幅略低,同比分别增长8.1%和4.2%。此外,受益于积极销售和谨慎投资,2014年万科经营性净现金流高达417.2亿元,年底持有的货币资金上升至627.2亿元。净负债率下降至5.4%,为2006年以来最低水平。
2014年是万科成立30周年,也是万科转型元年。在业务上,万科明确了以“三好住宅”和“城市配套服务商”作为未来发展方向;在管理上,万科以合伙人机制为核心,推出项目跟投制度和事业合伙人持股计划,为经营转型提供制度支持。
“未来十年,万科最重要的业务仍将是住宅。但为了保持良好的增长,并为之后的第二个十年发展期奠定基础,万科需要坚定转型,在这个十年内基本完成新业务的探索和布局,确定新的商业模式。”万科总裁郁亮表示。
2014年万科全面摊薄的净资产收益率为17.86%,相比2013年,万科的结算净利率也下降0.60个百分点,为11.41%。万科董事会秘书谭华杰表示,利润率变化的原因主要包括地价占房价的比例持续提高,以及2014年市场调整期部分利润较低的现房销售转入当期结算。
“为推动战略转型,公司过去一年加大了各类创新业务的尝试,”谭华杰指出,“这些尝试增加了投入,虽然短期内难以体现在收益率上,但长期来看,将为公司发展提供更大空间。”
不急于高价拿地
2014年,万科累计新增加41个项目,按权益计算的占地面积约206万平方米,对应的规划建筑面积约591万平方米。截至2014年底,万科规划中项目权益建筑面积合计约3,801万平方米,此外还参与了7个城市更新改造类项目,根据当前规划条件,按万科权益计算的规划建筑面积约295万平方米。
和2013年相比,2014年万科的拿地规模有所减少。谭华杰表示,之所以如此,是因为土地市场好的机会并不多。“过去一年各地房价普遍回调,但地价还在上升。北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州这14个主要城市,2014年下半年,住宅(含商住)土地供应、成交面积同比分别下降了40.0%和45.1%,但4季度上述城市的平均土地出让底价相比上年同期增长71.9%。”
“进入白银时代,房价单边上涨的时代结束,市场波动加大,土地拿的多并不一定是财富。”谭华杰表示,“以万科目前的项目资源,足以支持未来两到三年的发展需求,公司完全可以根据自身开发需求适度合理补充项目资源,没有必要急于以高价拿地。”
净负债率达到5.4% 为近十年来最低
2014年,万科实现经营性现金流净额417.2亿元,年底货币资金上升至627.2亿元,较年初大幅增长41.36%,远远超过短期借款和一年内到期的有息负债228.3亿元。净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)仅为5.4%,为2006年以来最低水平。
从债务结构来看, 2014年,境外负债占万科有息负债的比例达到19.65%。随着年内B转H的成功,万科实现了和国际资本市场更加全面、直接的对接,未来境外融资优势有望得到更加充分的体现。
“目前公司的资金状况处于多年来最佳水平,“谭华杰表示,“这一方面为未来进行项目发展和新业务创新提供了有力支持,另一方面也使公司有能力更好的回馈股东。”
根据同日公布的分红派息预案,2014年万科拟每10股派送人民币5.0元(含税)现金股息。以2014年末总股份数计算,万科拟派发的现金股利将达到约55.19亿元,占2014年万科合并净利润的比例为35.05%,较去年提高5.18个百分点。
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