调整产品布局
“雅居乐的主要问题在于产品过于其中在旅游度假产品上,而且分布区域过于集中,一旦出现滞销就会导致问题出现。此外,雅居乐的很多产品位置很偏,没有形成实际的现金流。清水湾的成功让雅居乐选择全面走上旅游地产之路,又拖累了雅居乐。”在接受记者采访时,一位接近雅居乐的业内人士告诉记者,雅居乐旗下的度假产品,受到调控和经济增度持续下滑的影响,销售较为疲软。而大量的资金投入,较慢的现金周转,使企业资金压力较大。
据了解,云南省是雅居乐重点布局旅游地产的第二个片区,雅居乐在昆明、腾冲、瑞丽、西双版纳均有大量的土地储备,目前,云南地区的销售情况与海南相比相差甚远,滞销问题愈发凸显。
而在前几年,在雅居乐的产品结构中,中高端项目加上旅游地产项目的占比达到了约40%,而这也是雅居乐所做的失误决策之一。
不过,从2014年开始,雅居乐重新调整了自己的产品结构,提升刚需和改善型产品的占比,减少高端项目和旅游地产项目的数量。从今年新开的很多项目中都可以看到,新推的户型呈现出多样化但以中小面积为主的特征。比如2014年新项目依云小镇入市,迎合了市场需求,在户型的设计上,小面积居多。从今年1月份项目的首次开盘情况来看,这一项目受到了市场的欢迎。首批房源为百余套温泉别墅产品,当日1小时售罄,销售额1亿元。对此,有关人士预测,该项目有望成为雅居乐云南失败之后的一个转机。
回笼现金成重中之重
雅居乐集团主席兼总裁陈卓林表示,目前雅居乐最重要的是提升利润,不再盲目的追求规模,企业仍需要过两个关口:一是让现金尽快回流,二是重新制定新的计划。
记者了解到,今年雅居乐将在以下方面采取审慎策略:一、新开工面积同比减少34%,用以平衡市场的供销节奏。根据不同地区的销售情况决定推案节奏,在销售状况好的地区要加大销售力度,并用这部分的现金来调整其他地区的业务。二、加强成本及费用管控:土地储备目前已够企业发展,拿地方面将继续收缩;此外还将提高产品的标准化程度、调整人员及组织结构等;三、通过变卖部分资产进一步降低负债比重。四、企业内部以陈卓林为首成立一支追债小组,专门追收按揭、房款等,加速现金的回款,今年的现金回款目标为440-460亿元。
在此基础上,到2016-2017年,当企业手上的现金增多之后,雅居乐再开始重新调整布局。首先,继续深耕地产业务,但是在地域的选择上不再盲目扩张,将重点放在适合雅居乐生存的地区发展;其次,副业方面,将已经进入的物管、酒店、写字楼、亚运城等业务继续做好;再次,对于多元化也会有所关注,可能会涉足一些绿化、家具等。
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