这一核心如今春光不再。国内楼市经历了长达十年的房价猛涨之后，2014年迎来全年的深刻调整。这带来的最大变化是此前的炒房团、囤房客大量转向成为卖方。这股力量极其剧烈，直接对我国大部分的楼市造成根本性冲击。因为二三线城市的新房供应早已饱和，大量处于过剩状态，房子卖不出去。现在房叔、房婶们又不再买房了，市场立刻应声而下。新房卖不上去，资金立刻开始往外流。适逢现在A股火爆，游资也有了新去处。这些天打新股的封冻了三万亿资金，创历史之最，但利率连点水花都没泛起来。

政府因此不得不救市。如果任由投机力量把房价往下推，那么过剩产能将更加过剩，家居需求疲弱乏力，地方政府可能还不起债，最后会把中央政府往“四万亿”的老路上逼。这可是关乎改革全局的大事。所以，去年一年，我们看到一波又一波的房地产托市政策不断涌来。可惜的是，效果一直不佳。

寒冰是否能吹化？

过去一年多，每一次政策的松绑之后，都会有乐观的声音出现。房价要涨、成交量要爆发，等等预言，每隔几个月好像都会重复一遍。

先是去年上半年各地方政府开始前仆后继地放开自家的限购政策。这是纯粹的刺激买房需求，但由于炒房团纷纷改行或蛰伏，政策不见成效。到只剩下北上广深寥寥几个城市还没放松限购的时候，中央政府意识到地方上可能顶不住了。去年秋天，央行针对房地产市场推出了“9·30”新政，手段与此次放松类似，也是下调首付比例、增强公积金贷款的支持力度，同时放开了对于二套房的认定，力度不输当前。考虑到11月开始央行降息两次、降准一次，可以说已经火力全开。央行政策宽松的同时，住建部、财政部等从公积金着手，引领无数地方政府纷纷放松公积金贷款的条款。但如此狂风暴雨之下，也不过是“吹皱一池春水”。春节前冷清的成交量如北京的西北风一样透骨。今年1、2月份全国新房销售面积同比跌幅比去年初还要大。

那么此次新政会有所不同么？

首付下降的幅度和营业税免税范围两项政策的力度还是可圈可点的，切切实实降低了第二套住房的购买门槛。对于普通要换房的家庭来说，如果政策力度到位的话能少拿几十万甚至上百万的现金去换购二套。这个数字非同小可。后续可能会看到二居室、三居室的较大户型受到市场追捧。同时，学区概念的房子还会火上加火。但反过来说，特定区域内小户型的房子可能就成为要“被换走”的对象了。更重要的是，很多此前满两年而没满五年的房子因为免税会拿出来卖，供给还会增加。所以，房地产市场即便有所改善，也可能不是普涨。

新政的力度要看各地方政府和银行的配套是否到位。以北京为例，营业税的减免其实还没有触及差额个税的这块大头。2012年初的房地产调控新政里面要求把未满五年或非唯一的住房按照买卖差价的20%的计重税。这其实才是很多房子标榜“满五唯一”的真正原因所在。免除营业税只是去了一小部分，北京市政府是否会后续把这一块也松绑，对本地市场有明显影响。银行对于二套房贷的态度则更为关键。去年的政策实际上已经允许七折房贷利率，但银行普遍没有执行。原因很简单：利率市场化之下银行从大家手里吸收存款、理财资金的成本已经很高了，做房贷不大赚钱，再打七折就真要老命了。

市场化改革下，中央政府对于市场的控制力越来越不及从前，效果更多需要市场配合。这是经济进步的表现。最新的迹象显示，3月以来北京地区二手房销售火爆，似乎有春暖花开之势。而借助这一点尚不知几许的暖意，此轮新政也许效果会和去年“大不同”。

 来源：北京青年报