难以平衡的棚改资金

包括星光社区在内的剩余2500户居民棚户区改造工作之所以延宕而未能获得推进，武汉市一位城建系统人士及已完成改造的一位棚户区社区负责人均向记者表示，资金平衡是推进棚户区改造的主要障碍。

在青山区启动棚户区改造之初，武汉市规划用3至5年，拆除棚户区87万平方米房屋，兴建临江港湾和青宜居两个小区共116.9万平方米安置房，配套公益设施5.6万平方米，总投资54亿元。而在青山老工业区棚改方案中，主要内容包括安居工程、基础设施、公益性社会设施、危旧房修缮与保护项目，总投资则达到了70亿元。

2007年4月，棚改启动，由青山区成立青安居建设工程有限公司，作为政府融资平台向银行贷款。但在操作中遇到困难。青安居公司只有1亿元注册资本，2007年找一家商业银行只贷到了1亿元，而且贷款期限是一年，而1亿元的资金难抵拆迁费，所以这笔贷款到期后，青安居公司无钱还贷，陷入困境。

2009年3月，武汉市决定由武汉地产开发投资集团公司担任项目业主单位，全面承担项目策划、投融资、政策运用和建设管理等任务，青安居公司转而负责棚户区拆迁过渡安置和社会稳定工作。随后，国家开发银行介入，承诺发放23亿元贷款，贷款期限10年。

武汉地产开发投资集团也在通过企业债筹措棚改资金。比如武汉地产集团在2013年为青山老工业区安居工程工人村建设项目发行了一笔规模为16亿元的企业债券，而该项目的总投资额达到28.74亿元，资金全部需要自筹。

武汉地产集团在发行这笔企业债后，项目建设资金缺口仍然达到近13亿元。不过，按照武汉地产集团的安排，其认为青山工人村安居工程项目可获得投资收益超过30亿元，其中包括土地出让净收入13.55亿元，销售收益10.23亿元以及财政配套资金6.72亿元。

“在青山棚改过程中，是由地产集团向银行贷款启动，然后通过土地出让和商业开发来平衡资金。”上述城建系统人士向记者指出。

比如，所属已经完成拆迁工作的二期工程的工人村2村、3村、4村地块，已经完成挂牌上市，其用途是商住开发项目。而最大的棚改回迁社区——青宜居社区，交由武汉地产集团和万科共同开发以后，其所建安置住宅的门面店铺也基本完成招商。

去年1月底，绿地集团以23.9亿元的总价揽下上述工人村的3宗地块，目前绿地该项目正在开发建设中。

“如果工人村拆迁过后的土地能够卖出去，对项目而言就是很好的资金平衡。在对面工人村棚户区拆迁完将土地卖给绿地之后，资金就用来平衡当初建青宜居还建房的贷款。”上述社区负责人向记者指出。

而包括星光社区在内的后续棚户区改造通过拆迁土地出让和商业开发的方式平衡资金难度相对较大。青山区当地一位市场人士向记者指出，青山剩下待拆迁的棚户区所覆盖的数百亩土地中，有超过6成以上的土地是位于青山区的炼油基地内。

“所以青山区后续的棚改难度非常大，这些土地都位于炼油基地，而且距离武汉钢铁厂、热电厂等厂区的距离非常近，土地很难被开发商收纳开发。”这位市场人士向记者分析，“而且青山本来就是老工业区，从来不是武汉的核心区，所以来这里买商品房居住的比较少，附近绿地集团和鸿远泰已经在开发商业大盘，继续开发只会加剧竞争。所以预计依靠剩下棚户区的拆迁土地出让来平衡资金难度比较大。”