武汉棚改“青山模式”为何拆不动?平衡资金成掣肘

来源:地产中国网 2015-03-30 13:19:00

人民网武汉3月30日电(余燕明)武汉青山区星光社区陈阿姨陈阿姨与丈夫育有一子一女,女儿早早出嫁,三十多岁的儿子在武汉打工租房子住,至今没有结婚,也没有女朋友,这是老夫妻俩的心病。
“哪里找得到老婆?”陈阿姨反问,“如今的姑娘家都很现实,谁找没房子的男人?家里根本住不下。”

见到陈阿姨的时候,她端着饭碗从窝棚里钻出来,到门对门的过道里吃饭。“家家户户都这样。棚子小又阴暗,没外面敞亮。”陈阿姨说。

上世纪五十年代,陈阿姨随丈夫来到青山区一冶,赶上一冶建设的大会战,以为临时搭个棚子落脚,谁知道一住就是58年。以前,陈阿姨丈夫是一冶的重卡司机,如今已经退休了。陈阿姨说退休后丈夫不愿在家待着,“窝着憋屈”。

陈阿姨家不过二十多个平方,四间房,全部是单砖码砌、石棉瓦铺盖屋顶,最里面是两间卧室,最外面就是灶间。“我们家还算宽敞的,棚户区大多数人家都比不上。”

无一例外,星光社区所在的棚户区,出门就能看到屋顶,电线都用胶带缠绕在屋檐下走线,而屋顶是漏雨的。而家家都是高门槛、矮板凳,少见几张高座椅。“这些高门槛是用来挡雨挡水的,其实也挡不住。雨下大点就会漫进屋,家家户户都蹲在门口朝外舀水。”陈阿姨有些笑意,“至于矮板凳,那是因为椅子窝棚来说都太高了。”

穿行在星光社区的里弄泥路,基本上隔几百米就会有一座公共厕所。在陈阿姨所在的工人村五村,公厕就有七、八座,因为在棚户区家庭,少有独立卫生间。

“这些公厕隔两三年就会重新装修一次。”陈阿姨说,“棚户区最豪华的就是公共厕所,我们的房子连公共厕所都比不上。”

人民网记者了解到,目前仅星光社区仍待拆迁的棚户区就超过1000余户。不过,令这些待拆迁的棚户区居民有所期盼的是,青山区棚改指挥部表示,计划安置包括星光社区棚户区居民在内的青山区棚改二期还建房在去年9月底已经开工,并力争在明年7月份完工交付。

2500户居民仍住棚户区

公开资料显示,上世纪50年代,为建设武钢、青山热电厂等一批国有大中型企业,大批工人集聚青山。计划经济时代秉承的是“先生产、后生活”的指导思想,于是随着企业的建成,在企业附近也产生了大片为建筑工人搭建的工棚及简易住宅。

这些工棚及简易住宅集中于工人村、青山镇、厂前3个街道办事处的11个社区,占地面积6220亩,房屋总建筑面积59万平方米,居民1.3万余户,常住人口4万余人。该区域居民约占青山区总人口的十分之一,是武汉市规模最大的棚户区。

按照棚改方案,武汉地产集团把青山棚户区改造项目拆迁工作分为三期,第一期为红港三村和武石化隔离带(桃园和凤凰社区);第二期为工人村6村、7村、9村、12村、一冶厂区和工人村2村、3村、4村;第三期为青山镇街、星光社区和工人村11村。

青山区官方信息显示,棚户区已完成第一期拆迁改造工作,基本完成第二期拆迁工作。其中,工人村2、3、4村地块已于2013年12月底完成拆迁。棚户区改造3期拆迁项目中,工人村11村已列入青山区“三旧”(旧城、旧厂、旧村)改造项目,并纳入2013年青山区土地征收计划。青山镇街已纳入物流项目规划、星光社区已纳入青山工业园项目规划。

作为武汉最大的棚户区改造工程,青山区工人村棚改曾经被称作“青山速度”,而这种“政府主导、银企联动、市场运作、滚动发展”的棚改模式甚至被官方当做经验推介。不过,武汉棚改“青山模式”运作也并非绝对顺畅。

在去年7月份武汉一档电视问政的节目中,青山区棚户区改造因为推进缓慢受到棚户区居民的质疑。武汉市主要领导在走访青山区未改造棚户区后,承诺会研究青山区棚户区改造方案,尽快启动区内剩下的棚户区改造工程。

根据武汉市官方披露的信息,青山区棚户区在2007年启动以来,目前已经完成改造和迁入新房的棚户区居民超过1万户,占到青山棚户区改造覆盖人口的8成,不过,目前青山棚户区仍有超过2500户居民仍然生活在棚户区内。

武汉市相关负责人当时在电视问政栏目中许诺,青山棚户区改造剩下的7个片区2500余户居民将会“一次性解决”。而武汉市主要领导随后在青山棚户区改造的现场推进会上要求剩下的棚户区居民应该在“2016年7月搬新家”。

难以平衡的棚改资金

包括星光社区在内的剩余2500户居民棚户区改造工作之所以延宕而未能获得推进,武汉市一位城建系统人士及已完成改造的一位棚户区社区负责人均向记者表示,资金平衡是推进棚户区改造的主要障碍。

在青山区启动棚户区改造之初,武汉市规划用3至5年,拆除棚户区87万平方米房屋,兴建临江港湾和青宜居两个小区共116.9万平方米安置房,配套公益设施5.6万平方米,总投资54亿元。而在青山老工业区棚改方案中,主要内容包括安居工程、基础设施、公益性社会设施、危旧房修缮与保护项目,总投资则达到了70亿元。

2007年4月,棚改启动,由青山区成立青安居建设工程有限公司,作为政府融资平台向银行贷款。但在操作中遇到困难。青安居公司只有1亿元注册资本,2007年找一家商业银行只贷到了1亿元,而且贷款期限是一年,而1亿元的资金难抵拆迁费,所以这笔贷款到期后,青安居公司无钱还贷,陷入困境。

2009年3月,武汉市决定由武汉地产开发投资集团公司担任项目业主单位,全面承担项目策划、投融资、政策运用和建设管理等任务,青安居公司转而负责棚户区拆迁过渡安置和社会稳定工作。随后,国家开发银行介入,承诺发放23亿元贷款,贷款期限10年。

武汉地产开发投资集团也在通过企业债筹措棚改资金。比如武汉地产集团在2013年为青山老工业区安居工程工人村建设项目发行了一笔规模为16亿元的企业债券,而该项目的总投资额达到28.74亿元,资金全部需要自筹。

武汉地产集团在发行这笔企业债后,项目建设资金缺口仍然达到近13亿元。不过,按照武汉地产集团的安排,其认为青山工人村安居工程项目可获得投资收益超过30亿元,其中包括土地出让净收入13.55亿元,销售收益10.23亿元以及财政配套资金6.72亿元。

“在青山棚改过程中,是由地产集团向银行贷款启动,然后通过土地出让和商业开发来平衡资金。”上述城建系统人士向记者指出。

比如,所属已经完成拆迁工作的二期工程的工人村2村、3村、4村地块,已经完成挂牌上市,其用途是商住开发项目。而最大的棚改回迁社区——青宜居社区,交由武汉地产集团和万科共同开发以后,其所建安置住宅的门面店铺也基本完成招商。

去年1月底,绿地集团以23.9亿元的总价揽下上述工人村的3宗地块,目前绿地该项目正在开发建设中。

“如果工人村拆迁过后的土地能够卖出去,对项目而言就是很好的资金平衡。在对面工人村棚户区拆迁完将土地卖给绿地之后,资金就用来平衡当初建青宜居还建房的贷款。”上述社区负责人向记者指出。

而包括星光社区在内的后续棚户区改造通过拆迁土地出让和商业开发的方式平衡资金难度相对较大。青山区当地一位市场人士向记者指出,青山剩下待拆迁的棚户区所覆盖的数百亩土地中,有超过6成以上的土地是位于青山区的炼油基地内。

“所以青山区后续的棚改难度非常大,这些土地都位于炼油基地,而且距离武汉钢铁厂、热电厂等厂区的距离非常近,土地很难被开发商收纳开发。”这位市场人士向记者分析,“而且青山本来就是老工业区,从来不是武汉的核心区,所以来这里买商品房居住的比较少,附近绿地集团和鸿远泰已经在开发商业大盘,继续开发只会加剧竞争。所以预计依靠剩下棚户区的拆迁土地出让来平衡资金难度比较大。”

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