>>解读

三四线城市仍存崩盘风险

从全国楼市看，市场已严重分化。一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。在目前经济发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌。而从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已非常严重，局部三四线市场即使在救市的情况下，仍有崩盘的风险。

《通知》中要求“住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度”，这句话恰恰最难做到。住房供过于求的都是依赖土地财政的，地方控制出让规模后财政如何运转，需要更多部门的协调。除非后续有定量的规定，否则这一政策对市场的影响将非常“感性”。

要点2 未开发房地产用地可转型利用

《通知》提出，房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。

《通知》要求立足市场实际，对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型作出调整，支持居民自住和改善性住房需求。

>>解读 住宅项目转商业项目难度较大

“对未开发房地产用地可转型利用”，这一政策对市场来说有一定积极影响，特别是对一些过去盲目建设大户型的项目，可能会有改规的可能性，但整体看，难度非常大。《通知》明确针对的是“房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县”，可见符合转换用途标准的房地产用地多指住房项目。在土地类别中，住宅地最贵，商业地其次，其他类型的土地基本不值钱。而对于连住宅都过剩的城市，做商业的难度更大。

要点3 商品住房可作为棚改安置房等

《通知》明确，整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构，并完善配套用地手续。

《通知》提出要多措并举，统筹保障性安居工程建设。进一步加大住房保障货币化工作力度，市、县可以将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。