为何推高建造成本
黄金时代,由于行业毛利高,市场对卖方有利,很多开发商对推广住宅产业化的意愿并不高。
宜居中国住宅产业化和绿色发展联盟副秘书长于维伟称,当市场转向白银时代后,建筑、人工成本以及市场对品质的关注,使得房企开始聚焦住宅产业化。
虽然住宅产业化的本质之一是降低成本、加快资产周转率,但由于产业链不完整、生产规模小、标准混乱,在初期房企的建造成本并没有如期下降,反而上升。
在万科2007年的上海项目中,王石曾表示,土建成本比原基础增加了40%,如果规模达到10万平方米,这一数字可从40%下降到25%。
8年之后的今天,住宅产业化的建造成本仍略高于传统建造方式。据记者了解,预制构件多是自主报价,由于工艺、管理差异,价格并不相同,由于这些部件量大价贵,所以对建造成本影响很大。
据悉,日本住宅产业化的组装比例平均在65%,这一数字过低,对房企而言不合算。
万科公布的一系列信息可见,从PC外墙、预制楼梯到轻钢龙骨石膏板隔墙,其组装的部件正逐步增加。但目前并没有数据显示,其组装比例有明显提升,不少项目采用工业化的生产方式仅在提高品质、解决渗漏等问题。
建筑工业化的基础是设计标准化,设计标准化的基础是模块化、模数化。万科广深区域本部副总建筑师在推介住宅产业化时表示。
于维伟称,成本高的原因之一是现有标准不统一,没有国标、行标,各种户型尺寸不一,使得模板数量大幅提升。
此外,预制构件的生产特性更影响到房企的命根——现金流。一方面,采用预制构件后,虽然整体工期缩短,但对于主体结构的工期影响甚少,这使房企无法大幅缩短从拍地到预售的时间,回款速度并未明显加快。另一方面,由于预制构件已提前做好,房企付款的时间反而会提前。
这一情况或将在深圳有所改观。去年11月,深圳市政府发文称,今年起,产业化住宅可由主体建设到2/3预售,改为建设到1/3。
试点项目成本高,不可避免需要依靠传统项目来摊薄。但企业放在第一位的肯定是股东利益。不少业内人士曾多次呼吁政府增加住宅产业化的补贴。
去年,深圳市政府提出,对自愿实施产业化方式建造的企业,将给予3%的建筑面积奖励。而北京、上海、合肥、沈阳等地也都出台各类优惠政策。(来源:每日经济新闻)
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