对运营商来说 核心目的是增加租金收入

尽管不少服务式办公室的运营商都提出创业概念，并声称开放的办公场所为风投提供了绝佳的观察机会，但是从目前中国版WeWork的运营情况来看，“创业乐园”一时还很难落地。而传统孵化园的孵化成功率高达85%，这一数字背后，是较高的准入门槛。服务式办公室正是瞅准了这一利基市场，利用门槛较低这一特质来吸引租户，但是目前仍停留在概念炒作阶段。

上述孵化园的负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“由于很多孵化园是公益性质的，因此对入驻的创业团队有准入要求，一般会要求他们提供创业计划书，审核评估通过后才可以进驻，并且会定期要求他们汇报创业进展。当企业发展到一定程度后，为了加大园区企业流转率，他们将会被要求离开孵化园，时间一般在6个月左右，孵化成功率高达85%。”

据了解，这些孵化园很多具有强大背景，他们可以提供与服务式办公室类似的基本服务，也会提供诸如园区企业交流、人事、法律、市场等更多元化的服务，而且这些服务都是免费的，应该说更适合创业者。而中国版WeWork真能成为入驻创业项目的孵化器吗?

黄立冲认为，创业不是假手于人就可以成功制造的，大部分创业都是失败的，只能依靠创业者自己领悟。旁观者只能从大部分“创新想法”中，选择最有可能成功的项目进行投资和引导，并通过分享他们的成功而获利。

黄立冲表示，孵化IT领域企业的想法和概念都很好，但提供的增值服务如何收回成本是大问题。而且，一般企业从成熟到腾飞，正常周期是10年，IT类企业会短些;能指导白手起家创业的人都是稀缺人才;因此，对新创业者盲目提供服务，很可能难以回收成本。

一名业内人士告诉《每日经济新闻》记者，实际上服务式办公室的核心目的仍然是提高商业办公楼的使用效率，增加租金收入。

在价格高昂的商业物业销售困难的情况下，SOHO为了提高办公楼使用效率，将办公楼化整为零后出租并回收资金，这是比较简易便捷的操作方式。而在蜂巢办公空间的网站上，记者看到了一则信息，称若有闲置办公楼的地产商可以联系他们，他们将加以改造后再出租。

上述业内人士认为，中国版WeWork的主要盈利来源为三类：一是工位费，使用办公桌需要支付部分费用;二是会员费，即享受平台资源需要交费;最后，如果真的有风投“相中”了项目，服务式办公室的运营商可以选择跟投，但此举风险较大。就现状而言，如果办公工位能够充分出租，就已经可以实现盈利。

在毛大庆辞职创办中国版WeWork仅几天之后，就有人以“创客孵化器”概念吸引投资者参与众筹。“采用众筹模式，在北京CBD核心区域的朝外SOHO购置办公场地，建立‘创客孵化器’物理空间，吸引以数字媒体为代表的文化创意产业(包括但不限于互联网、数字传媒、创意创作、文化传播等)的企业或创业团队入驻。”

这个众筹项目位于北京CBD核心区域的朝外SOHO，面积为1074平方米。有限合伙总认缴出资额3600万元，须以现金投资，投资下限180万元，并以180万元递增，上限1080万元，收入来源是租金收入。《每日经济新闻》记者了解到，朝外SOHO的租金水平报价为7~7.5元/平方米/天，该众筹项目将租金定在6.5~7元/平方米/天。按7元计算，在合伙人不要求使用众筹项目租赁空间的情况下，项目的租金回报率仅7.62%。

由于朝外SOHO的二手房价格较高，上述投资要比直接买朝外SOHO的二手房更有吸引力。代理朝外SOHO二手房销售的一位中介业务员告诉记者，朝外SOHO二手房单价在3.5万~5万元/平方米之间。

一位熟悉众筹的业内人士表示，这场众筹其实是集资购买朝外SOHO的办公场地，然后出租给创业公司，与“创客孵化器”这个项目的关系不大。

中国的创业经济产业方兴未艾，如何维持源源不断的客源，对运营商是重要命题。如果没有持续稳定的客流，资金回笼就变得异常困难，SOHO　3Q也许可以依靠潘石屹的“明星效应”吸引客源，但对那些非自有物业的运营商而言，租赁物业的选择、客流的数量将会是重要的风险控制因素。

（来源：每日经济新闻）