笔者认为，第一种模式不符合保护私有产权的大方向，第二种可行性比较高，但按市场地价100%补交可能性不大，特别是一些只有一套自住房的业主，按市场价较高折扣补交来续期是大概率事件。上世纪80年代末，深圳以20年产权出让了一些使用权限为20年的商用土地，2001年前后，这些用地陆续到期。2002年至2004年，深圳尝试以补缴100%的市场地价作为续期条件，但没有任何业主响应，原因就是“价格太高了”。2004年，深圳发布《深圳市到期房地产续期若干规定》，重新划定补缴标准，补缴地价下降为公告基准地价的35%。由于补交额可承受，拖欠地价无法转让，在实现资产收益需求的情况下，业主通过补缴获得了续期。

有偿续期是必然的。一方面，续期意味着重新获得一定年限的土地使用权，需向土地所有者缴纳使用费或土地租赁费；另一方面，国有土地出让是政府公共服务融资手段，土地价格仅包含了政府免费提供70年公共服务的贴现值，70年后若要继续享受公共服务，就需向政府缴纳公共服务使用费，作为政府提供公共服务的资金来源；再者，部分地价上涨是城市人口集聚和公共服务完善的体现，而不是个人投入所致。

但续期费用不会太高，按市场地价较高折扣收费也是必然的。按市场地价收费不符合“让更多群众拥有财产性收入”的政策导向；况且只有一套自住房的居民，并无财产性收入，很多缴不起市场地价；最后，要从居民综合税负、社会保障的角度看待续期费用问题。税收和土地使用费都是政府提供公共服务的资金来源，而在流转税制下，居民承担了绝大部分税负，再加上社会保障幅度并不高，住房拥有“低成本、高价值”发挥了缓冲高税负、冲抵社会保障的角色。

因此，土地使用权续期应贯彻“低费率、广覆盖、每年缴”的原则，而对于非自住房（特别是两套以上住房），由于多享受了公共服务、多占用了社会资源，续期费率自然也该提高，这事实上就是房产税，也是土地财政向税收型财政转型和公共财政的建设。（来源：上海证券报）

（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）