人多资源少的中国，城市发展更需智慧。

人口迁徙浪潮中，大城市经历着从“空城”到“堵城”的宿命轮回，人口膨胀带来的交通拥堵、资源紧张、环境污染，考验一线城市管理水平；在轰轰烈烈的造城运动中，三四线城市因快速发展而造成传统断代，曾经哺育一代又一代人的文化，被高高在上的建筑取代，日新月异的城市面目下，离乡者找不到回家的路；“失控”的城镇化下，一些五六线的县级城市，缺乏核心产业支撑，人口外流严重，不动产产能严重过剩……

消失的老宅，割裂的传统文化，难寻儿时记忆的乡愁，凡此种种细微的感观体验中，城市发展阵痛带给业界和全社会持续不断的思考和追问：如今面对千城一面的城市，如何重塑灵魂？

带着时代的追问，《东地产财经周刊》深入不同级别城市，记录这个时代不一样的城殇，思考有意义的解决之道。

上海： 超级城市宜居之路

人口迁徙带来的交通拥堵、资源紧张、环境污染，考验一线城市管理水平。

3月9日早高峰，青年白领刘芬加入了汹涌的上海地铁人潮。在最拥挤的2号线，站台工作人员需要帮助试图挤上地铁的乘客，才能使得地铁车门安全关上。

这与三周前的春节形成鲜明对比，春节期间，车厢空荡荡的，街头马路行人稀少，这造成刘芬奇异的心理感受。作为怀揣梦想、寻找机会的一员，2014年，刘芬告别了家乡安逸的生活以及工作环境，为着心中潜伏已久的梦想，来到了上海。

刘芬是每年涌入上海60万外来人口中的普通一员，对很多人来讲，上海是助人圆梦的一个神奇的城市。

“国际化大都市”，“时尚之都”，“魔都”等都是人们赋予这座城的标签，然而，只有真正生活在这里的人才清楚他的“痛楚”。

大都会魅力

作为超级城市，上海压力巨大：人口膨胀、交通拥挤、住房困难、环境恶化、资源紧张等“症状”。事实上，它是工业化国家的通病，而中国的大城市病却因发展迅速，在短时间内集中爆发。

有人将大城市的发展问题结于外来人口的“入侵”。

为了逃避春运大军，今年春节，家人决定来到上海陪刘芬过年。刘芬也因此有机会看到了上海本来的样子。人们告别了拥挤的地铁，出行变得轻松愉快；车辆告别了焦急地等待，一路畅通无阻；吃饭无需等位；就连去洗手间都不用排队了。一切似乎都因为外来人口的暂时离开变得井然有序，和谐美满。

但是，刘芬同样也发现了之前爱去的小吃店如今关门了，因为老板回家了；菜市场的菜农也歇业了，刘芬们没有地方可以买到新鲜蔬菜；餐馆服务质量也降下来了，因为很多员工都回家过年了，服务员紧缺；街道上再也不见活力四射的人群，只有冷冷清清的孤影。

随着外来人口四散离去，春节期间的上海成为一座“空城”。

中国商业地产企业理事会组委会办公室主任刘玉清在接受《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”，微信号：dongdichan）采访时表示，外来人口对于上海经济的发展起到了积极正面的影响。作为一个移民城市，不断涌入新的人口使得上海有了持续不断的发展动力。

在谈到大城市病时，刘玉清表示：“将大城市病和外来人口的涌入联系在一起是很牵强的，刘芬并不认为上海存在住房困难的问题，很多人买不起房子，但如果努力工作，至少是可以租到房子的。至于环境恶化，更不是外来人口造成，而是多方面混合在一起形成的。”

上海浦东新区房地产研究中心主任李战军也告诉《东地产》：“外来人口的进驻对上海城市的发展起到了至关重要的作用，如果没有源源不断的外来人口，上海的经济就不会发展得如此之快，规模不会如此之大。

楼市变数

事实上，正是源源不断的外来人口，支撑着上海房地产市场的高速发展。在产能过剩已定的中国楼市大环境下，上海楼市对外来人口限购的看法，各界已出现分歧。

李战军告诉《东地产》：“2015年，上海，房地产市场还有很大的调整余地，比如，限购政策，政府始终不取消限购是非常不利于房地产市场健康发展的，政府应该放权于市场；对于房产税，其征收应该是经过人大审议并处理的，而非政府强制规定；最后，要减少保障房的建设，在上海，实际建设的保障房数量已经大于市场需要的保障房数量。以上政策如果不变动，对今后房地产市场的发展将是非常不利的。”

李玉清则相对乐观，他表示：“上海楼市会延续2014年的行情，小幅往上走，但不会超过2013年。因为不断涌入的外来人口，上海依旧存在大量的购房需求，加上政策的积极引导，如二手房首付降低等，这些是促进房地产市场发展的积极因素。但也有消极因素，如不动产登记制度，这使得人们买房更加理性。”

不过，曾经以调控楼市为出发点的限购，如今在“新常态”下也面临变数。和楼市问题相比，大城市病的破题显得更为迫切。

未来蓝图

针对日益突出的大城市病，专家认为冶病之道在于提升城市管理水平。

李战军和刘玉清都认为，大城市发展过程中的“病症”主要是其管理水平和能力的问题。李战军表示：“在发展过程中城市管理有着各种各样的困难，城市管理水平会滞后于城市发展。但是不可否认的是，在过去的15年间，尽管上海人口增加量在800万左右，其社会秩序以及经济发展都是非常优越的，上海没有出现贫民窟，也没有大量失业，这些成就也是值得颂扬的，但还需继续努力。”

刘玉清认为，城市的管理水平和能力会在实践中逐步提升。就拥挤问题来讲，香港的人口密度要大于上海，但是香港却基本没有城市拥堵问题，这就基于其高效的交通管理。

在香港，“买车便宜养车贵”。高昂的登记税、牌照费、油费、燃油税以及停车费及海底隧道费等多种不同开支，令不少人对开车出行望而却步。香港运输署公布的数字显示，在全港总共57.5万辆汽车中，平日在路面上跑的私家车只有不到30%，公交车占七成以上，大量私家车处于“休眠”状态。

此外，香港公共交通极度发展，令港人可以自由选择，所以，选择公交出行的比率高达90%。

伦敦市中心区收取拥堵费的做法也值得借鉴。在伦敦，当车辆进入市中心规定区域，所有车辆需要缴纳一定数额拥堵费。这些征收拥堵费的区域设有监控摄像头，牌照号会被摄像头记录下来，计算机识别系统会准确读取车辆的牌照号，并以此为依据进行收费。

继续发展新兴CBD，形成小型社区，也有助于避免城市中心区局部拥堵。

在治理环境问题上，李玉清认为要强制实施，采用经济和行政多种手段行限制。尤其是在治理空气污染问题上，应和周边的兄弟省市联动起来，共同努力，改善城市的空气质量。同时，促使人们减少对于私家车的依赖。

事实上，上海已启动2021-2040城市规划。“以人为本”、“生态优先”、“睿智增长”、“开放包荣”等关键词已勾勒出未来超级都市的发展蓝图。

温州：瓯越文化流逝之痛

在轰轰烈烈的造城运动中，城市逐渐成为丧失灵魂的水泥森林。

小桥流水人家，这是曾经的江南。钢筋水泥混凝土，这是如今的江南。

瓯江作为江南的“天然鱼仓”，瓯越文化发祥于此，瓯江水养育了一代又一代温州人。老城已不在，新城均一面。时代的大潮卷去过去的沉寂，令一切焕然若新。暮然回首，青砖黛瓦的老屋日益难觅，唯有楼房矗立，把时代的变迁清晰地展现在眼前。

作为制造业兴起的地方，温州从瓯江时代走向了新东海时代，一个现代化的大都市区在东海之滨崛起，但瓯越文化却变得日益模糊。

那些温州记忆

刚下飞机的温籍华侨陈光荣，从荷兰历时12小时到上海，来不及调整时差便转机回温州。在温州永强国际机场看到他，虽满脸疲惫但也难掩归乡喜悦之情，陈光荣告诉《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”，微信号：dongdichan）记者，这是他20年来第一次回温州，第一眼让他惊喜的是永强机场都上国际化了。

推着行李车走出机场，已是知天命年岁的陈光荣踏上了寻找那些年温州记忆之路。走在满目高楼的街道中，他似乎找不到一丝当年生活的影像。在他的记忆中：“九十年代初，温州城区同80年代相比并没有多大变化，街上没有多少高层建筑，到处都是低矮的民居。屋中大多没有独立卫生间，甚至没有厨房，最多不过七八十平方米。在当时，个人买房几乎不存在，基本都是单位购房建房再分配，老百姓从未想过有一天会感受房价的压力。”

“路堵了，车多了，桥少了，河脏了，田地都被填为高楼了。站在温州市区天桥上，呼吸着工业废气，昔日的老街小巷消失了，没办法再听到沧桑的声调、古老的歌谣，温州鼓词绕耳畔的情景也没了，商业氛围愈发浓重。见证温州历史进程的五马街，今日成了温州商业的标签。”

不仅仅是陈光荣之类的归国华侨有此感受，就连在上海打拼的温州90后蒋琼也觉得，现在回家都不像以前，每回去一次就会发现多了一片高楼、有了点新变化，各类新城区正在规划开发。

那些旧貌新颜

作为在上海生活的温州人，余可回忆起返乡之旅，总弥漫着难以言说的乡愁。

余可拥有着对上海的童年记忆、亦拥有着对温州不变的故乡情怀，逢年过节必定回去走亲访友。今年春节，她选择了乘坐大巴返乡，冬日的夜晚，车渐渐驶入熟悉而又陌生的车站。车站在翻新，车站周边的配套设施在不断的完善，银行、酒店、小卖部等等比比皆是。走出车站，拉着行李箱去寻找停在停车场的车，回到自己熟悉的地方，余可居然连自家车都找不到。她惊讶于城市变迁速度之快，“回家的路都会开错”。

每次回去，她必定要去奶奶家庭院。一个小巷子进去，映入眼帘的是门上木板雕刻的对联“苗壮方能茂，花香不在角”，曾经门庭若市，如今稀落几人。这算是罕见保留完好的门庭，古色古香。院子里种着几棵石榴树、牡丹花、万年青(000789,股吧)等，屋顶的瓦片从未翻新，几经风雨依旧完好。小时候夏天喜欢拿着煤油灯，跟兄弟姐妹搬出板凳到院子里乘凉看星星，现在蓝天白云都难得见到一次。

“父母总是让奶奶到我们家来，她待几天就按耐不住回自己家的心”。余可说：“奶奶总说这些高楼，我还是住不惯。”

“哪里又新开了一家什么店、谁家搬到哪个新小区了、哪里现在改造成什么了、哪条路现在也可以去哪个新区了。”余可说，“有一个在规划馆工作的同学说，未来的温州，只会越来越现代化、跟上时代的潮流。”

千城一面的新城

温州下辖的瑞安市也是其城镇化建设的代表之一，千年古城，江南鱼米之乡，自古市井繁华，商贸发达，人文荟萃，郭沫若曾题联“玉成桃李，海涌波澜”。

作为摄影爱好者的杨易，喜欢背着相机寻找瑞安印迹，一直有文艺青年范儿，计划出一本《瑞安记忆》摄影集的书。他围绕这座城市走了近两年，记录着每个长满青苔的角落。保留完好的古建筑屈指可数，如玉海楼、八角桥、硐桥等等，瑞安老电影院、瑞安剧院已无人问津。在瑞安人心中，这座城市已经完全失去了自己特有的韵味。

瑞安仅剩的老城区，记忆中的解放南路，青瓦房早已被夷平，取而代之的是高层小区住宅、温商大酒店。瑞安人走街串巷的生活渐行渐远，家家户户都关起门来，邻里难得碰面，再也没有“酒香不怕巷子深”的生活。

这些年，瑞安制造业的不断发展转型，让瑞安成为鞋都、箱包城，外来人口的增多，城镇建设的压力也不断增大。在瑞安务工的李晓武对《东地产》说：“瑞安拿的工资在老家好买房子了，但在瑞安消费根本不够。新建高楼的价格又让我们外来人口无法承担，老式居民住宅拆迁，连想租套便宜的房子都难。”

在十五年前，瑞安人还可以下江抓蟹、下海捕鱼。如今，江被外滩城墙遮挡，人被高楼包围。“郁金香满城，新湖广场建。高端住宅密，商业规划集。”这是2015年瑞安人对瑞安的评价。发源于瑞安的实力企业——新湖集团，经过20年的历练前行，回归瑞安打造首个商业综合体，打造60万方世界级都会综合体新湖广场。2015农历年刚过，郁金香盛开的新湖广场就成了瑞安市民正月的新去处。

张小文一直生活在杭州，由于家中企业需要人手，便回到了瑞安。她说：“比起在杭州的生活，瑞安休闲娱乐去处较少。现在有了瑞安电影城、港瑞新玉海，许多大牌进驻，餐饮连锁店几乎到处都是，购物餐饮再也不仅限虹桥路商业街、时代广场和开太百货了，多了个选择。瑞安图书馆、博物馆、海洋馆、体育馆等场馆的翻新拓建，也方便了市民的生活。”

在温州“高楼遍地起、建筑穿新衣”的不只瑞安这一座城市。在发展进程中，三四线城市正脱轨自己的发展特色，临摹一二线城市的也不在少数，我们是否应当思考城镇化进程如何走得更好。“只见新人笑、不见旧人哭”的事例绝非一二，特色古建筑的消失，取而代之的是高端住宅、商业综合体。

为何在现代化进程中会千城一面？城市建设该保留的那些文化底蕴又去了哪里？城镇化建设中市政建设与市政文化建设之间的矛盾又该如何解决？对一座已经成形的现代化城市来说，找回自己的特色，已经显得迫在眉睫。

城镇化之痛 “失控”的造城运动

由于缺乏主导性产业，相当多的县城吸纳不了外来人口，但不断新建的楼盘导致供需严重失衡。

“家乡对我们的影响。就像乌鸡的乌，那是乌到了骨头里面。”作为新上海人的文艺青年刘艺邦，在面对《东地产财经周刊》采访时，以贾平凹的话形容自己的故乡情结。

刘艺邦的故乡位于云南昆明与大理之间，被群山包围中的一个村庄。谈及三周前的回乡感受，他显得有些忧心： “故乡已经改变了模样，原本以为在大城市打拼疲惫了，可以回去故乡缓一缓，哪曾想家乡其实一点也不慢，因为它赶上了城镇化这趟列车，它在拼命的进行着造城运动。”

城镇化失控

刘艺邦的感受对应着中国轰轰烈烈进行着的城镇化。偏居祖国西南一隅的云南，也在城镇化浪潮中“失控”。

早在2011年，云南提出至2020年要新增农村转移人口城镇户籍1000万。2008年至2011年，云南省农业转移人口城镇落户数平均为每年13万左右，而2012年和2013年短短两年就完成“农转城”人口496万，是政策实施前20多倍。据知情人士称，2014年最终统计数据尚未出来，但预计保持了此前的平均速度。

一位基层干部向《东地产》透露，为完成任务，一些部门按人口比例层层下达指标。由于“硬性摊派任务、盲目下指标、限时间”，致使基层在工作中弄虚作假、随意扩大转户对象范围。有的地方将一些生活在偏远山区的农户成建制地转为城镇户口，转户农民没有城镇固定住所，工作人员便将县政府办公大楼作为上万人的落户地址。大量已转户的人口享受不到养老、住房、医疗保障以及获得就业机会，这些转户的农民成为进不了城又回不了乡的“夹心人”。 有专家调研表示。“过分强调速度和进度，使一些地方自然的城镇化过程演变为人为推动农民进城的‘被城镇化’过程。”

城镇化的推进，有的地方政府是为帮助地方的房地产业发展，也有的地方是为了加快农村土地流转。对城镇化带来的不良后果，刘艺邦所在家乡的群众有诸多怨言：把“农转非”变成一项硬性摊派任务、盲目下指标、限时间，已经失去了意义。“数字城镇化”只会带来“空心城镇化”。

消失的村落

“最近十年，我国每天消失80个村落！最近三十年，4万多处不可移动文物消失!”

在过去的20年时间里，我国的行政村数量，从100多万个锐减到不足60万个。

村落的消失原因主要有两种：一种是生态条件恶劣处的移民迁移，大多是政府行为;另一种是自然消失的，本来户数就很少的小村搬迁到县里或城镇，或者年轻劳动力纷纷外出打工，村落自然萎缩了。

目前，在中国的自然乡镇，城镇化已被异化。对许多地方政府来说，城镇化就是拆除旧城建设新城，片面追求视觉效果忽视文化内涵，甚至被异化为“大拆大建大手笔，高楼大厦平地起，各种园区扎堆聚，CBD扮靓GDP”。

事实上，大部分欠发达地区的城镇化，仅完成了从农民到产业工人的第一阶段转变，却在从产业工人到市民的第二阶段转变上亦步亦趋。它带来的后果显而易见：一方面，农民中的大部分已经转出农村，农村日益空心化，留下的多是老人、妇女和儿童；另一方面，转出农村的农民虽然在形式上成为了市民，但其与真正市民实质上的不平等引发了城镇内部的二元矛盾，为城镇化进一步推进埋下隐患。

回不去的故乡

从事IT业，来自江西的新上海人张鹏也对家乡的城镇化忧心忡忡。“那些以造城为目标的城镇化，切断了家乡世代积淀特有的文化与习俗，还有自己的根。”

拖着行李箱走在县城的街道上，张鹏感受到荒凉，“街道坑坑洼洼，到处是工地，房子一眼望不到头，路上鲜有行人。”

城镇化带来诸多负面影响，垃圾围城也成为城镇化发展中绕不过去的坎。据国家环境保护部发布的全国环境统计公报显示，在过去十年的城镇化进程中共有68.5亿吨工业垃圾和240亿吨工业废水未经任何处理就被排放到自然中，他们彻底让故乡不了颜色，河里的水黑了、路边的树灰了，就连天空都变成朦胧美了，东风以来池塘里的塑料袋乱飞，那机器的轰鸣声，不是发展是破坏。

由于缺乏主导性产业，相当多的县城吸纳不了外来人口，甚至由于周边地市级城市、省会城市的磁场效应，相当多的县城甚至成为人口净流出城市，在轰轰烈烈的造城运动之后，这些以大城市城乡结合部一样特征呈现的县城，将面临一系列的难题。

“宁静的大山已在山脚、山腰、山顶砍出了一条条荒带，推成了土公路，干燥的冬春之交，满天黄土飞扬。曾经常见的好山好水好风光，如今变得很脏很乱很难看。村长对老人和孩子说几年之后这里也会变得像县城一样漂亮……”文艺青年刘艺邦说：“故乡，回不去了！”（来源：东地产财经周刊）