降准降息背景下：2015年楼市基本面马上会好转

从2015年至今来看，央行两次降息一次降准已经成为事实，那么，短期内来看，楼市将会呈现出什么样的特征？如果后续央行继续降准降息，那么，降准降息之后，2015年楼市将呈现出哪些特征？

同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前央行已经有两次降息一次降准，对于楼市来讲，在央行降准降息等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来几个月成交量势必会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲会出现涨价的现象。具体来讲：

第一、两次降息一次降准对于房地产行业需求释放会起到刺激作用，并且楼市变化马上会反应出来，尤其是春节后，在降准降息等“救市”政策刺激作用之下，开发商将会加快推盘节奏，楼市也将加速去库存，基本面良好的城市将快速回升。

第二、两次降息一次降准之下楼市“分化”特征将更加明显。

在两次降息一次降准等政策刺激之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市，而15月以上的城市楼市还有去库存压力，但部分城市由于加速去库存，市场去化周期将回归至合理区间；对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。总体来看，各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。

如果后续央行继续降准降息，那么，降准降息之后，2015年楼市将呈现出哪些特征？很明显，楼市基本面将进一步好转，预计下半年一线城市“买涨不买跌”的特征将越来越突出；大部分二线城市在加速去库存的过程中市场基本面将表现趋于合理，房价将步入稳步上涨的通道，但不排除仍然有少数城市有去库存的压力；对于三四线城市而言，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。

房企与购房者，“利好”机会应该如何把握？

既然降准降息对于中国房地产是短期“利好”机会，那么，对于房企、购房者来讲应该这么做？

同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于房企来讲，当前大多数企业的资金面仍然较为紧张，两次降息一次降准之后，那么，降息与降准将形成市场叠加效应，如果后续继续降准降息，一方面有利于缓解企业资金面紧张的局面，有效防范企业债务违约的风险，另外一方面，这也将成为房企2015年一次有利的跑量去库存机会。

对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好2015年春节之后的跑量去库存的“窗口期”，增加上半年销售业绩在全年的比例，防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面；其次，调整并优化库存结构，积极去库存，不要恋战（期待房价再次快速上涨，或继续博弈市场，即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售，因为楼市已经进入下半场，市场需求已基本得到满足，捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”，错过企业扭转局面的机会），尽快实现销售业绩回升；第三，通过调整企业城市布局，优化储备项目结构，降低企业运营风险。

那么，对于购房者来讲，显然，应该把握好上述市场节奏变化过程中的购房时机。简单来讲，购房者应该把握好上述市场节奏的变化规律，赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房，也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市购房，把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

对于首套房置业者来讲，由于降准降息等“救市”政策的刺激，那么也就明确地为首套房自住需求进一步放量入市提供了市场机会，应该来说，未来几个月仍然是自住需求最佳的购房时间窗口，在未来几个月，首套房自住需求将继续支撑整个房地产市场成交量回暖。

对于改善型需求以及部分投资型需求来讲，2013-2014年最后一轮接棒的投资客尽管没有赚得增值收益，甚至个别投资客已经亏损10-20%，甚至更多，但是，从笔者对于2015年中高端商品住宅成交量的研究来看，改善型需求、投资型需求已经开始入市，原因很简单，尽管全国1月CPI同比增速在1%以下，通缩压力初现，但是，未来降准降息的动作会增加，这样，降准降息导致的市场“流动性”的释放将导致未来通胀预期明显增加，这将使投资客重新关注作为资产保值增值的优质房产。因此，近期这些需求在房企降价的诱因下又重回投资市场，以相对较高性价比的方式开始入市，寻求优质资产的保值增值。