行业整合

2013年楼市的回暖让人意外，2014年楼市的转冷又让人措手不及。在这个大起大落之中，踏准了步点的房企能够借力加速发展，没有踏准节奏的房企则必然受制于资金等多重因素的制约。在这个过程中，行业的洗牌不可避免，相对来说，大房企的并购机会更多，也更容易分摊风险，而中小房企则面临严峻挑战。2014年全国商品房销售金额7.6万亿元，前十强企业销售总金额为1.27万亿元，标杆房企发展的速度明显超过市场平均速度。楼市“马太效应”越来越明显，大型房企在市场中的主导地位逐步增强，中小型房企想要生存，调整已成必然。

目前公布2014年年报预告的上市房企合计共有67家，这67家企业表现各异，但整体看，降温趋势明显。67家房企中有36家企业业绩相比2013年出现了下滑，其中首亏达到了13家，预减续亏14家。过半企业相比2013年业绩有所下调，2014年整体房地产市场对上市房企的压力非常大。除部分规模房企外，整体市场依然很难维持过去房地产市场的高增长。

据清科集团旗下私募通数据统计，2014年12月中国并购市场共完成297起交易，并购交易案例数上升109.2%，总金额上升79.8%。从并购案例数量上看，房地产行业排在第一，完成32起案例，占案例总数的10.8%。

业内人士表示，行业分化体现在两大方面，一是市场的分化，不同区域，不同城市，甚至同一个城市，都会因为区域的属性定位和价值以及本身的供求情况而出现不一样的市场行情。二是开发商的分化，大者恒大，有品牌、运营、资金和资源优势的开发商将更大更强。主动退出和寻求并购的中小开发商增多，大开发商有机会借此提高行业集中程度。

政策博弈

就在售楼处春节普遍门可罗雀之际，关于第三轮救市的说法也悄然兴起。所谓第三轮救市，是在以放松限购和930新政放松限贷为代表的前两轮救市之后，将救市重点集中在税费补贴等领域，进入2015年以来先后有绍兴市、厦门市和四川省等省市出台了类似鼓励购房的政策。央行和住建部等相关部委也在春节前先后发声，支持楼市稳定健康发展。

2月4日央行的降准，也被认为有利于楼市资金面的向好。业内人士分析表示，对于房企而言，随着资金面的整体改善，房地产行业资金紧张局面或将得以缓解，开发贷款以及按揭贷款将有望宽松。对于购房者而言，继去年11月降息之后，此次降准从心理层面将进一步对购房者预期带来影响，增强购房者的入市信心。

虽然一些地方政府对房地产市场的积极救市态度，被认为是楼市利好。不过第三轮救市说法本身，就说明前两轮救市政策并没有扭转楼市转冷的大势。1、2月份，本来就是房地产市场的传统淡季，在这期间楼市的暂停，并不能说明太多问题。若3、4月份房地产市场呈现企稳态势，则新一轮救市并没有急于推出的必要。若3、4月份楼市量价继续下行，则地方政府救市的积极性会高涨。在去行政、重市场的房地产调控思路下，“大放水”的可能性微乎其微。

在房地产政策层面，近期另一个重要消息就是今年3月1日，《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)正式实施。全面启用统一的不动产登记簿证，需要进行登记的不动产，包括土地、房屋、森林、海域等九大类，原先分散在住建部、农业部、林业局、海洋局等部门的各类不动产权属登记将合并。不动产登记的主要功能是梳理信息，不过对于房地产市场的影响却引起普遍关注。主要原因在于其有利于实现全国房产信息的联网和信息共享，这是房地产税征收的重要前提之一，是房地产调控从之前的交易环节调控转变到存量环节调控的重要标志性事件。

不动产登记本身和房价涨跌无必然联系，不过在市场冷清，各地出现政策放松预期的时间节点上，不动产登记作为房地产税前提的信号，将在一定程度上影响市场走势。