博势智库：不动产登记制度已出，房产税还远吗？房产税是否会影响房价？

况伟大：不动产登记与房产税开征是两个不同的问题。不动产登记制度是一种对外公开的查询和统计制度，它只是财产确定的一个基本条件，但并不意味着这个制度确立了以后，房产税就可以开征。

房产税的开征主要是受以下两个方面的影响：

一是地方公共支出的需要。房产税的开征并不是不是简单为了抑制房价，主要是为了地方财政的公共支出。一方面，房产税属于不动产税，而地方公共支出的一个重要方面就是为居民提供公共基础设施服务。如果一个地方的公共财政需要地方税收的支持，那么房产税就应该成为其重要组成部分。另一方面，房产税的开征是一个系统工程，既要考虑到整个国家的税收结构，同时还要兼顾所得税、增值税等其他税种的比例关系和用途。

二是开征房产税还涉及到税负问题。在民主制国家征税需要征求选民同意，税率的确定需要考虑税负问题。根据我的研究结果发现，房产税上升1%则房价大约会下降0.6%，但制约因素是房产税不能无限制地上调。就中国而言，我个人认为房产税税率最多到2%，而从0%到2%的税收幅度对房价的影响微乎其微。

所以，房产税对房价的影响是有限的，不应把房产税作为调控房价的一种工具。我个人认为中国距离全面开征房产税还很遥远，在城镇化进程结束以及政府无地可卖之后再开征房产税更为适宜。

博势智库：您认为未来中国房地产金融市场还将会有哪些发展？

况伟大：我认为中国未来的房地产金融市场可大力发展PE（私募股权投资），也可以发展一些债务市场，比如说企业债、项目融资、房地产投资信托等。由于中国的房地产公司普遍与政府关系密切，而国外投资者一般认为有政治关联的市场行为风险都较高，从而导致中国房企难以在国外资本市场上市。因此，中国的房地产金融市场只能在央行和证监会的监管下加强私人权益的发展。

另外，我国传统的mortgage（抵押贷款）市场也有继续发展的空间。现在中国的利率调整比较频繁，市场上都是浮动利率的抵押贷款，但随着今后中国宏观经济趋于稳定，利率变化越来越少，就可以发展固定利率的抵押贷款。

就中国资本市场而言，我个人认为由于各方面条件不具备，类似REITs之类的房地产投资工具都很难发展起来。

【被访者简介】况伟大，男。中国人民大学商学院财务与金融系教授，博士生导师。2007年起任中国市场学会房地产专家委员，2008年起任中国人民大学不动产研究中心副主任，2011年入选教育部“新世纪优秀人才支持计划”。2012年在美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院做高级访问学者。2013起为美国房地产与城市经济学会（AREUEA， American Real Estate and Urban Economics Association）会员。2014年任亚洲房地产学会（AsRES， Asian Real Estate Society）理事。在《International Journal of Housing Markets and Analysis》、《经济研究》、《经济学季刊》、《中国软科学》等国内外一流期刊上发表论文，同时也是《International Journal of Strategic Property Management》、《经济研究》、《金融研究》、《经济学季刊》、《世界经济》等核心期刊的匿名审稿人。