“瘦身”转型
尽管一线项目这么拼,王健林也在2014年工作大会上为其“点赞”,然而,面对市场大环境的变化以及集团第四次转型的需要,王健林为商业地产板块的转型提出了全新的模式和措施。
国家统计局数据显示,近三年,全国商业营业用房开发投资增幅均高于同期住宅开发投资额10%以上,可见商业地产开发投资量过大,商业竞争加剧,促使运营难问题的凸显。此外,RET睿意德在最新一期行业报告中称,虽然在过去一年里电商的社会影响力持续扩大,销售同比也大幅提升,但由于全社会消费市场规模基数大,网络零售市场交易占比仍不足9%。所以,目前电商对实体商业造成的冲击,“心理影响”大于“实际影响”。
为此,王健林提出了力推轻资产模式、提升租金净利占比和改变目标考核体系的三点目标。
根据设想,万达广场的设计、建造、招商、运营、慧云系统、电子商务系统由万达操盘,使用万达广场品牌,但由其他投资方出资,资产归属投资方。这种模式没有房地产销售,是准金融投资行为。王健林此举的目的非常明确:万达与投资方从净租金收益中分成获得收入,熨平经济周期,使收入更加稳定。
事实上,轻资产模式并不是王健林近来才有的设想。《万达哲学》中透露,早在2007年,王健林就曾给国务院发展研究中心、中央政策研究室专门写过报告,建议推行房产证券化,但由于当时房地产过热导致相关方案被搁置。
现在,随着国家对REITs的逐步放开,轻资产模式再度成为行业关注的热点。对此,上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉记者,现在万达试水轻资产模式,和整个房地产融资体系改革的大环境有关。他同时认为,对于万达相关的合作,是“品牌效益+资金活力”的捆绑式运作方式。
尽管轻资产被看作是一块蛋糕,但是其中的风险仍不容小觑。亿翰智库首席研究员陈啸天认为,作为项目操盘方必须与投资方建立起相互信任、协调顺畅的合作机制。在他看来,商业项目往往投资大、周期长、管理复杂,因此,如何确保投资方的资金能够按时足额到位,如何协调利益相关方选择最佳的出售时期都会影响项目能否运转成功。
除了商业地产本身的转型外,2015年万达电商怎样落地并与万达广场如何实现O2O线上线下融合发展,对于万达而言,也将是一场考验。
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