进退两难

据中国房地产报记者了解，万科海港城目前规划的共计四期，2011年开盘的一期北侧的1.1期产品包括多层和高层，当时其精装修产品的均价已达到8200元/平方米;而其一期产品中南侧的1.2期产品，则改为半精装产品，装修部分不包括木工材料的情况下，其均价也下调至6900元/平方米。同时，购买1.1期剩余房源，目前还能享受特别优惠，房价最低可降至6700元/平方米。相比2011年开盘时的均价，已下调了20%。

尽管万科已经下调产品价格，但是与周边更靠近普兰店城区的项目相比，其价格仍然虚高。据记者了解，去年10月，距离普兰店市中心更近，商业配套更好的金普广场项目，首期开盘的价格还不到5000元/平方米。

“万科海港城刚推出的时候，正赶上普湾新区规划出台，市场对这个区的关注度非常高。而且2011年时楼市还处在上升通道，投资需求也非常旺盛。所以万科海港城开盘时还是取得了很好的销售业绩。但是从2010年到现在，当初政府承诺各种规划落实的非常慢，而且国家批复的新区也并非普湾新区，而是金普新区，这些都影响了购房者对这个区域的热情。”普兰店某项目营销负责人对记者表示。

据记者从万科海港城了解，该项目一期中的1.1期，其客户有很多来自沈阳、营口等外地投资客户，而除1.1期之外的产品，客户基本上均来自普兰店本地。

“大连的购房者不像国内一线城市的购房者，对于新城新区的概念，往往不那么敏感，他们还是要看到实际的配套才愿意出手。而普湾新区的各项建设非常慢，5年过去了，周边环境的变化并不大。这很难让购房者有信心出手。”上述营销负责人说。

据了解，目前该项目仅开发到2期，从项目2012年1期产品交房入住至今，整个海港城仍然是一片冷清，记者从小区现场看到，整个小区安装空调和窗帘的房子不过5%，小区通往主干道的滨海路上，也很少见到车辆出入。小区门口的201路公交车也仅仅是30分钟才会有一班车。

小区没有业主入住，商业的配套自然也很难生存，即使万科表示海港城商业均为自持且自有商业品牌，但在没有客户的情况下，也大多关张谢客。记者在万科海港城西侧的社区商街看到，万科第五食堂、港湾小厨、社区诊所、咖啡厅、超市等均有醒目的牌匾和相关设备，但除了唯一一个小超市在营业之外，其他店面均在门上贴着大大的“停业”。就连社区诊所，也是仅仅留了一个联系电话，无人值守。海港城的冷清可见一斑。

据万科海港城销售人员向记者介绍，海港城3期规划了大型商业街，但是3期何时开始启动建设，仍需看目前项目一期和二期的销售进度。而不少了解普兰店当地市场的业内人士均不看好该项目。

“普兰店地区的产业发展得非常慢，现在比较有规模的企业也都是普湾新区规划刚出来时，由其他城区搬到此地的，比如固特异轮胎大连公司。一两个稍有规模的企业，也很难带动整体区域的经济。本区域主要的客户来源仍是本地居民的改善需求，包括从平房搬进楼房，小面积商品房换大面积的。但是刚需产品价格因素在普兰店还是决定性的。”上述普兰店某项目营销负责人对记者表示。

政府在2010年进行普湾新区规划时，也进行了相关产业规划，并成功吸引固特异轮胎大连公司进入该区。同时在普兰店湾两侧修建了滨海公园，还将万科海港城项目前的滨海公园命名为万科广场。但无论是环境卖点还是产品品质，都需要以地段价值为支撑，但这一点万科海港城已很难具备。

“普兰店的项目，包括海港城项目如今已很难吸引到外地投资客源。所以再希望其价格回到2011年，也是很不现实的事。因为普兰店对自住需求的承受力有限，而且这两年市区的供应量非常大，很多项目已经降价或推迟入市。普兰店最低的商品房已经在4000元/平方米左右，几乎是万科海港城的一半，而且周围的生活氛围和配套都比海港城要完善。”普兰店另一项目的策划经理对记者表示。

实际上，在海港城项目上，万科更大问题还在于高调入市后的骑虎难下。“由于一期开盘时，以区域最高的的售价入市，且制造了700余套销售业绩。从而导致其后期产品难以定价，如果继续维持高于区域价格的售价，那么在新区前景不明的情况下，很难再会有消费者买单。若大幅度调低售价，又无法对众多老业主交代。但如果就此停止继续开发，那么对前期的客户影响更大。所以我认为没有其他办法，只能等区域转好，不论多久。”大连某营销机构负责人对记者分析。

（来源：中国房地产报）