收购绿城失手后，融创花血本出手

【金融·资本】孙宏斌45亿港元入主佳兆业

在经历了创始人滞港未归待售房源被锁定、债务偿付危机之后，备受关注的佳兆业(1638.HK)危机终于迎来了新的变数。

2月5日，香港交易所披露，融创中国(1918.HK)于1月30日以平均价1.8港元/股，购入佳兆业集团逾25.29亿股，获得佳兆业49.25%股权。

早前融创还收购了佳兆业在上海)的4个项目公司。

截至发稿，故事向着融创全面收购佳兆业的高潮推进。然而此前，融创曾与绿城中国达成了收购协议，但却最终作废，故此次融创对佳兆业的并购能否最终完成，外界多了一份观望和质疑。

孙宏斌“两步走”入主佳兆业

在并购消息公布前，就有消息透露，融创董事长孙宏斌称已经与佳兆业方面达成协议，将接手郭英成家族所持有的佳兆业所有股份。

香港交易所披露的资料显示，融创是于1月30日在场外按平均每股1.8港元购入逾25.29亿股佳兆业股份，股份购买价较佳兆业停牌前的最后报价每股1.59港元溢价13.2%。若以平均价计算，交易金额高达45.52亿港元。

融创收购的股份数目与佳兆业大股东兼创办人郭英成家族于2014年12月2日最后一次披露的持股数相同。这意味着，融创购入了郭英成家族手中全部的佳兆业股份。

而在全盘接手佳兆业之前，融创先于2月1日宣布收购佳兆业在上海的4家项目公司的股权及股东贷款，总价为23.75亿元。

融创在公告中表示，完成此次收购后，将进一步扩大在上海区域的市场份额，巩固融创在上海区域房地产市场的领先地位。

而对于交易的另一方佳兆业而言，这似乎并不是一笔划算的买卖。佳兆业公告显示，本次出售所得款项为23.75亿元，而佳兆业将因该等出售事项亏损约 4390万元。尽管如此，佳兆业表示，鉴于公司出现的债务危机及财政困难，将动用出售项目所得款项净额用作一般运营资金。

以本次融创收购的佳兆业下属的上海青湾兆业房地产开发公司为例，该项目的总收购价为11.67亿元，其中100%股权收购的代价仅1元，其余是该公司需要偿还的贷款。而此前的2014年12月31日，佳兆业拟向万科出售上海青湾兆业100% 股权及约11.88亿元股东贷款时，总价为12亿元，其中100%股权的代价为1170万元。

随后万科宣布终止交易。如今仅仅一个月的时间，上海青湾兆业的股权价值就由1170万元缩水到1元。

珠三角区域仍是佳兆业的核心资产

佳兆业成立于1999年，总部位于深圳，2009年在港交所上市，深圳乃至珠江三角洲区域是其大本营。

佳兆业2014年半年报指出，集团深圳旧城改造项目的表现尤为出色。2014年7月，已获政府批准为深圳福田东山市区旧城改造项目的发展商，该项目目前的建筑面积约为12万平方米。凭借深圳市区旧城改造项目的项目优势，以及坐拥珠三角内超过1000万平方米的土地储备，佳兆业已做好准备把握新机遇带来的住房需求。

记者整理佳兆业2014年半年报发现，佳兆业在深圳的土地储备的建筑面积就高达202万平方米，这一土地储备与万科在深圳的储备量几乎相当。不过，从土地结构来看，由于以旧城改造项目为主，佳兆业的项目主要位于城区，地段整体优于万科的土地储备。

而从房价和土地市场的表现来看，北上广深等一线城市的楼市资源自去年以来也深受投资者追捧。

据国家统计局1月18日公布，2014年12月，深圳新建住宅价格环比上涨1.2%，这也是70个大中城市新建住宅价格唯一出现上涨的。在土地市场，2014年，深圳市推出多宗前海地块，连续创下多个地王，深圳土地收益高达400多亿元，是近5年来的最高峰。

此外，根据深圳房地产信息网统计，2014年上半年，在深圳一手住宅市场，佳兆业的销售额雄踞榜首。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，深圳乃至整个珠三角的地产项目是佳兆业集团最核心的资产。

据佳兆业财务报表，华南地区一直是其核心布局，2014年中期业绩报告显示，在2014年1—6月实现的111.6亿元合同销售金额中，来自珠三角的销售额达到63亿元，公司在全国拥有的94个项目中，珠三角区域有41个。

此前融创一直坚持在京、津、沪、渝、杭五大区域布局，接盘佳兆业将使其市场拓展到华南。

不过，截至2月4日，记者登录深圳市国土规划局官方网站，发现佳兆业的房源仍然处于被锁状态。在外界看来，作为佳兆业的接盘者，融创还需要解决这一难题。