三巨头的金融化路径

CRIC研究中心朱一鸣、傅一辰认为，从转型方向来看，绿地、万科和万达显然走在了行业前列。

绿地的金融化思路是，将金融作为其他业务的辅助，并逐渐建立全牌照的金融集团。绿地已有小额贷款公司，可扶持中小企业的发展；通过IPO直投及企业并购，控股一批“绿地系”企业。通过对潜力企业财务结构的投资优化，获取资产增值收益；设立产业基金参与国资改革，入股地方国企，将其改制成混合所有制。

金融作为“配套”，是绿地与地方政府合作的又一筹码，也能吸引中小企业入驻其办公楼和产业新城；此外，通过收购保险企业，建立起以保险为核心、拥有多种金融牌照的金融控股集团，绿地香港平台的主业可能将调整为金融。保险资金将极大加强集团的财务实力。整体来看，绿地金融走的是一条产融结合的路子。

而万科的金融化路径模仿的是凯德、铁狮门等地产基金的模式。从2010年以来，万科对旗下资产进行重新梳理，根据产品线开展以社区商业、购物中心等作为基础资产的各类REITs试验，目前已经与凯雷、东方藏山、领汇等机构展开合作。

在这些合作中，万科出让项目部分股权，成立合资公司，万科仍然拥有运营权和管理权。在陈义枫看来，万科此举是为了引进地产基金的运营管理经验，先学习，再复制。

万达的金融化则进行得不太顺利，直到2014年在香港上市，万达商业地产才打通资本市场的通道。很快，万达商业地产与光大控股旗下的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构将在今明两年间首批投资约240亿元人民币，建造约20座万达广场，并委托万达负责招商、运营和管理，其他合作方与万达按一定比例分享租金净收益。

万达指出，公司正在向轻资产运营转变。分析人士认为，商业地产的“重资产模式”中，收益主要来源于物业销售收入和自持物业的升值；而“轻资产模式”中，主要来源于租金收入分成。万达金融化正是持有物业的“轻重并举”。

陈义枫认为，房地产行业转向轻资产运营是一个趋势。轻资产使企业的发展与扩张更多得依靠自身的技术、品牌和管理经验，而不是资金的投入。这样有利于提高自有资金和净资产的收益率（ROE），从而推动股价的上涨，这也是上市公司追求的市值管理目标。

朱一鸣指出，万科在房地产行业内的多元化转型路线已经确立，除了商业地产外，还将加码消费体验型的旅游和养老地产，采用轻资产模式操作，收益率较高，但在这之前万科须先证明自身的运营能力；万达将重点发展文旅、电商和金融板块，投资眼光和执行速度依然是其核心竞争力，万达城项目有望和文旅板块相互促进，但现金流主要来源依然还是销售；绿地战略布局目的明确，整合后的想象空间最大，但高速扩张和多领域投资带来的“副作用”也不容小觑，内部管控和效率应当及时提升。

（来源：21世纪经济报道）