房地产市场分化将加剧

近两年,中国房地产市场出现了一个明显的特征——分化。在北上广深等一线城市房子供给依然短缺,房价依然坚挺之时,有些三、四线城市房子已经供大于求,出现了严重的产能过剩。

该如何看待这种分化?中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示,房地产的差异性是客观现实。因为房地产是不动产,地区差异也引发了房地产的差异。房地产的差异主要是在2010年以后开始凸显,“在一线城市采取了限购、限价、限贷政策后,大企业纷纷到三、四线城市去拿地。而三、四线城市的地方政府对房地产开发热情日益增加,这些叠加造成了地区差异性拉大。这个问题从地区差异性来说是长期的,从消化存量来说也是阶段性的。”

顾云昌认为,房地产市场之所以出现分化,除了和房地产本身的特点有关外,和城镇化进程也密切相关。“我们正处在城镇化的高峰当中,大量的人口往城市涌,净流入的人口很多,但是土地供应有限,造成了大城市供求关系紧张。而在中小城市,进入的人口并不多,主要是往外走,土地供应量又很多。”

顾云昌将中国房地产市场的“黄金时代”分为三个阶段:第一阶段,从1998年到2003年是起步阶段,第二阶段,从2003年到2008年是发展阶段,那时候缺房,需要大量盖房子,供不应求,房价大幅上涨,加上货币政策的原因。第三阶段,从2008年开始,供应量逐步增加的同时,房价往上走。“在这当中,由于采取了宽松的货币政策,M2大量增加,导致了大量的资金流入房地产市场,房价大幅上涨。那时候,尽管需求量很大,但是供应量更大,因为地方政府的土地财政要满足四万亿投资。钱从哪儿来?主要靠卖地,靠土地抵押。2010年以后房地产供应量越来越多,已经蕴藏了很大的问题,原有的政策对房地产的影响,在三四线城市已经显现出来,导致了不同城市的分化。

朱中一提出,解决办法有两个:一是各地要减少房地产开发的盲目性,希望地方政府制定住房发展规划和保障性住房规划,引导企业理性开发。二是强化分类调控当中的地方责任,如果这个工作做好了,地方可能会逐步消化。

朱中一表示,2014年楼市调控政策逐步常态化,未来房地产政策将更加尊重房地产发展规律和地区差异性实际,逐步建立分类调控,分级施政的房地产调控体系。2013年起实施的分类调控已取得了一定的成效。下一步,应进一步明确分类调控的内容,中央政府、省级政府及市、县政府在分类调控中的职责,特别应赋予市、县政府更多的权限与责任,同时应明确地方政府在分类调控中的底线。