【地产中国网·原创报道】1月25日，永泰地产转型商业地产开发后的首个项目哈尔滨永泰城开业，永泰地产副总经理李礼表示，哈尔滨永泰城开业后，呼和浩特、银川等二线城市的永泰城将会很快复制下去。

事实上，永泰地产并非布局二线城市的少数派，随着一线城市商业地产的饱和，华润置地、万达集团、中粮地产、龙湖地产、恒大商业集团等大型开发商也早已瞄准二三线城市，甚至来自美国的零售地产翘楚塔博曼也早在2013年便与国内品牌联手落子二线城市。

然而，从市场需求来看，尽管二三线新兴城市消费力强劲，但创新型的商业产品才更能激发市场消费潜力。

二线城市成商业地产新高地

多位业内人士对地产中国网表示，从一线城市到三线城市，商业地产均已呈现出不同程度的过剩局面。相比之下，从财务的角度来说，一线城市更安全。那么永泰地产及众房企为何会看中二三线城市？

对此，RET睿意德执行董事张家鹏张家鹏表示：“一线城市的商业饱和度已经比较高，开发商要想再进入的话会比较困难。而随着人们生活水平的提高，一些不被关注的二线城市就成了新的潜力点。其中，西南、西北和华中地区成为最具商业地产发展潜力的地区。”

誉翔安地产创始人王珂表示：“二线城市的消费潜力还是不能低估的，只有一些符合当地房地产市场的综合体出现，才能刺激当地的消费潜力。”

而据仲量联行早期发布的研究报告《中国新兴城市50强》也表示，中国二三线新兴城市零售业增长迅猛，零售物业将这些城市带来最大的房地产市场商机。

正是同样看中了二三线城市的商机，2012年3月23日，永泰地产与黑龙江省农垦总局哈尔滨管理局签署战略合作及股权转让协议，耗资20亿余元拿下占地30万平方米、总建筑面积120万平方米的哈尔滨永泰城项目，预计总投资近78亿元。

2013年3月7日，永泰地产又耗资13亿元拿下占地54万平方米、总建筑面积220万平方米的银川永泰城项目，总投资达100亿元。

2013年3月12日，其又耗资14亿余元拿下占地30万平方米、总体量150万平方米的呼和浩特永泰城项目，总投资达90亿元。

在2013年的转型大会上，永泰地产相关负责人曾表示，永泰商业地产将进入的城市都是经济增速相对较高的省会城市，“虽然有一些城市目前并不缺少商业项目，但在类似永泰城这样大体量的城市综合体项目领域，这些城市仍然是缺乏的。”

产品创新成关键

“由于前期的盲目开发及经济的缓慢增长，导致中国大量的二三线城市供需比失衡，库存化压力甚大。但是在这种情况下，我们发现客户依然存在，因为大量的二三线城市并没有给客户提供更好的选择。我们对很多地方的产品做了一点创新，发现客户的追捧量非常高。”永泰地产营销总经理杨喆则如是表示。

杨喆所指的创新是指永泰地产“主题乐园+奥特莱斯”的商业模式。以哈尔滨永泰城为例，该项目被称为“国内首个第五代综合体”，与传统综合体不同，哈尔滨永泰城大幅度增加了休闲娱乐业态的比重，将“购物”与“体验”融合，同时还融入了永泰地产自主创新研发的九大品牌：国际名品奥特莱斯步行街、泰泰奥特莱斯、永泰世界主题乐园、泰好玛特大卖场、泰莱时代影城、泰乐会KTV、泰酷游戏、永泰喜来登酒店、永泰国际中心。

对此，张家鹏表示：“永泰城模式有多方面的优势：第一，单一的奥特莱斯过于乏味，加上主题乐园的模式，可以吸引更多的人流；第二，目前在一二线城市，相比于城市中心的拥堵，人们向外走的动力更足，娱乐便是一个更好的吸引手段；第三，随着人们收入的增长，人们对购物中心的追求不仅局限在物质，更多聚集在体验模式上。”

那么，“永泰城模式”是否会为二线城市所追捧？王珂认为“不好说”，“这种模式的创新是积极的，但具体是否适合当地市场，还要看开发商后期的运营能力。”他表示。

在二线城市商业地产的开发过程中，开发商更应注重些什么？张家鹏表示：“第一，要考虑场所的品质。因为场所是体验的重要载体；第二，要有一个相对的规模，这是其对抗未来竞争的一个壁垒。第三，要注重与互联网的结合，实现线上线下的联动。”

而在业态的组合上，王珂则建议更应该向一些能够形成路径依赖的业态上靠拢。“与一线城市不同，二线城市在做综合体时，更需要业态的精准投放，能够更针对性地进入到微观，提升客户体验；同时能够快速粘合客户惯性集中度，通过一些经营手段使之形成路径依赖。”