中小房企资金承压

值得注意的是，2014年房企到位资金首现回落，而在行业最差的2008年，到位资金也仍然有1.8%的增幅。

CRIC研究中心研究员朱光指出，从开发企业资金来源的构成分析，相比2013年，2014年房企自筹资金、国内贷款、利用外资占比均有所上升，而定金及预收款、个人按揭贷款比重则有所回落。

据国家统计局数据显示，其他资金来源(主要包括销售回款、预收款项)减少至1998年以来新低，占比40%，房企周转率下滑，销售款项回笼放缓，资金自筹依赖度大幅提升。2014年房企自筹资金比例达到历年新高，占比42%。

而定金及预收款、个人按揭贷款是开发商最为重要的资金来源。万科总裁郁亮便强调，对任何地产商来讲，销售回款是最重要的事情。万科融资渠道最主要是靠卖房子(销售回款)，其次才是金融机构借款和海外融资。

经营性现金流缺口放大，房企不得不增加筹资活动产生的现金流来维持企业正常运转，房企金融竞争愈加激烈。其中万科、万达都开启了与国内外基金合作、轻资产运营的模式。

世联行、CRIC等机构认为，受影响最大的是中小房企。过去中小房企主要通过银行表外理财产品、信托产品达成融资，但2014年以来银行表外业务大幅缩水，加上央行对影子银行打压，中小房企融资尤为困难。

而对一些在香港上市的房企来说，海外融资难度和成本都在上升。中原地产研究部统计数据显示：截至日前，中国房企海外融资明显锐减，1月在海外资本市场融资的仅7家企业，合计融资额度为158亿元人民币，相比2014年1月的21家企业、600亿额度的海外融资大幅锐减73%。

中原地产首席分析师张大伟认为，往年房企都会选择在1月份海外大规模融资，这样可以增加一年的资金宽裕程度，但在2015年房企受到佳兆业事件、人民币贬值影响，出现了海外融资难的现象，而且融资成本也明显上涨。

海外房企融资难度增加，这将会加剧房企的资金压力，对2015年国内房地产市场将有比较大的影响。而且预期在2015年春节之后，房企海外融资的难度将继续增加。

此外，张大伟认为，美联储可能逐渐加息、人民币贬值对中国房地产市场影响均偏负面。过去巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张，甚至有可能出现违约。同时，美元走强后，热钱将流出中国市场，这会加剧中国房企的“钱荒”窘境。

（21世纪经济报道）