太原楼市今年将进入新常态

来源:地产中国网综合 2015-01-27 09:19:00

地块总价86.25亿元、楼面成交价每平方米3.8万元……被称之为北京史上最贵总价地王的诞生,犹如一枚投入深水区的炸弹,让寂寥许久的土地市场在2015年开年变得“喧嚣沸腾”。频频在北上广深一线城市现身的“新地王”,不仅搅热了冷清的土地市场,也让社会各界对于楼市的走向充满了期待和担忧。在三四线城市去库存“压力山大”的背景下,2015年“王者回归”的地王热是否会推高房价预期?太原楼市将如何自处?

一线城市地王频现

太原土地市场冷清

接踵而至的一线城市抢地热潮,让本处于调整期的全国房地产市场有些猝不及防。

与之前多数地块的“零溢价”,甚至流拍的土地市场形成鲜明对比:去年11月初,中海地产以溢价28%、总价59亿元拍得北京石景山一旧城改造项目;广州新地王则由越秀地产以64亿元摘得;北京丰台一地块以86.25亿元总价拍出,成北京史上最贵总价地王……

一组数据显示:一线城市2014年土地成交金额高达5072亿元,在减少3000万平方米建筑面积的情况下,史上第二次突破5000亿元大关。在土地成交量下降的情况下,成交价格实现了逆市上涨。

和土地市场持续升温、地王频出的一线城市不同的是,三四线城市的土地市场清冷了许多。不仅空城、滞销、流拍等情况不绝于耳,邯郸、常州、镇江、廊坊等多个三四线城市由于开发过度,地块成交情况均不理想。

作为省会城市,介于一二线和三四线城市之间的太原,从2014年二季度开始,随着全国土地市场明显降温的大行情一路走低,土地供应量同期相比大幅下降,不及前年同期土地供应的一半,使房企拿地热情受挫。但由于太原如火如荼的大片区域城市建设,尽管土地成交规模呈逐渐下滑态势,土地价格却依旧坚挺。

根据太原市国土资源局官网的统计数据分析,2013年太原市的土地成交面积达到2379392平方米,成交70宗地块,而2014年土地成交面积为2123985平方米,成交地块为66宗,同比成交量微幅下降。业内人士分析,2014年的土地行情走低,从2月到11月,成交量没有超过两位数。

土地市场分化明显

楼市去库存压力大

一线城市频现的土地热,会不会影响太原楼市?这样的担忧让省城不少观望情绪浓厚的准购房者惴惴不安。

“一线城市出现地王是市场需求迎来新一轮明显释放的信号,相对于2014年,2015年市场信心有所恢复、需求释放、成交量上升、房贷宽松,这是被政策压制的市场出现松动后的必然反映,也可视作一线城市房地产市场的转暖迹象。”

对于全国土地市场冰火两重天的现状,专家认为,一线城市人口聚集密度依然最高,在需求旺盛的情况下,房产价值一直在膨胀,土地稀缺性也很强,若一线城市完全放开限购,需求量还会有所释放。

尽管一线城市地王频现,但宝洁地产销售总监张军认为,北京的土地市场很特殊,地王并没有普遍的代表性,不能以此作为判断太原楼市的依据。在房地产市场新常态下,各个城市的市场在各自区域里的显性特征会越来越明显,受产业结构、消费能力、城市发展等因素的影响,市场分化会越来越严重,可比性越来越小。

“这种分化主要源于房地产市场成交量的差异,一二线城市需求旺盛,成交不错,多地库存不足,开发商押注后市,急于拿地补仓,而与此同时,三四线城市面临大量库存,消化周期长,调整深度和周期也会更长,未来市场的量价走向很可能与一线城市分化得愈加明显。”省房地产协会相关人士直言。

作为省会城市,太原不同于一般的三四线城市,去库存的压力虽有,但据之前统计,需要半年时间消化,压力并不大。作为一个小范围区域的“一线大城市”,太原也会出现人口高度聚集后的土地稀缺性,可相对于真正的一线城市,人口量达不到,因此土地回暖迹象会来得慢一些,但值得肯定的是,未来太原也会走一线城市土地不断增值的路子。此外,目前,太原楼市分化为两块,一块是高端豪宅,受经济影响和政治环境影响,表现稍差;另一块是刚需盘,市场需求依旧旺盛。

楼盘促销花样多

消费者观望等待

从去年10月就开始辗转于各大楼盘看房的张女士,至今迟迟未出手。她发现,从去年下半年开始,很多楼盘都针对不同的户型和面积推出花样繁多且力度不小的促销活动吸引购房者。如即将开盘的恒大御景湾首付只需4.5万元,龙湾写意的首付款还可做分期……

各大开发商放低姿态,以极低的首付款吸引购房者的推盘行为,对于消费者而言自然是利大于弊。但眼下一波接一波涌现的地王让张女士慌了神,2015年太原的房价会不会上涨?楼市将走向何方?

尽管开发商不断加大推盘力度,各种促销手段层出不穷,但房价依然处于不温不火的状态,庞大的库存依然是楼市走出调整最大的障碍。张军表示,在经济环境不是很理想的当下,预计2015年,依托龙头房地产企业的带动性和本土企业的参与性,市场成交量应该是一个向上的趋势,土地市场或将出现小幅回暖,但价格依旧不很乐观。

“2014年6月,房价开始下跌,10月份后下跌速度加快,这在大家预料之中却又超出想象。预计2015年三季度,太原楼市会渐渐复苏。”山西房地产商会会长郭尚文认为,2015年,国家政策对房地产会逐步放开,金融系统对房地产的宽松政策也会继续加大;各地产商都在想方设法去化,市场房源在逐步减少,后市价格也会企稳回升。

牛佩华认为,2015年太原楼市将进入一个新常态,既不像2011年那么火,也不会出现快速滑坡。无法回避的是,在中国,房地产仍是支柱产业,这是民生的根本。随着一些政策取消,不动产登记制度出台,房产税预计也会紧跟出台,所以对于改善性需求的购房者而言,未来的观望情绪仍比较重。但值得注意的是,尽管让人心花怒放的黄金十年已成历史,但已迎来白银时代的房地产市场依然算一个比较好的市场。

(来源:生活晨报)

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