有待政策放行

实际上，国内的REITs产品也都在尝试增强流动性，期望能通过公开市场交易来实现REITs产品的成熟化。《每日经济新闻》记者注意到，在中信苏宁发行推介材料中，其预计在3年内通过公开发行REITs实现公募上市，但能否成行主要取决于政策上是否放行。

海通证券(600837,股吧)研报显示，我国当前的房地产证券化产品均是私募定位，投资对象单一且均为被动管理，偏债权而非股权，主要是为了满足原始权益人的融资需求，有预期收益率且到期需偿还本金，而国际上典型的REITs本质上类似于房地产公司，投资REITs便是投资于该公司的股票。

国内REITs目前无法改变私募的定位，只能停留在“假股真债”的阶段。吕伟宾认为，目前市面上几乎没有已经打造成型的REITs产品，主要原因还是政策限制，资产管理企业在产品设计上没有参照依据，不知道边界在哪里，摸索起来难度非常大。

2015年以来，房地产市场的行情并不乐观，尽管住建部推进租售并举，将公租房租赁作为试行REITs的窗口，但是金融监管体系并不完善，不动产的证券化产品无权转化成有价证券，和股票等有价证券的监管程序存在很大差异，但是监管部门并没有相应的措施出台。

据了解，美国REITs的主体是权益型REITs，本质上是房地产公司的股票，因而REITs整体收益率走势与股指一致，长期来看REITs收益率表现甚至好于股指，这在国内却很难实现。

不仅REITs的发展存在难度，其他房地产金融模式，如产业地产私募基金、将物业拆分独立上市等也面临很大的难题。

绿地集团董事长兼总裁张玉良曾拿国外案例介绍称，海外很多商业地产是由保险资金投资的。和其他资金相比，保险资金的资金回报要求较低，周期也比较长，最适合投资需要中长期运营的产业地产物业。但在国内，保监会对保险公司投资房地产有严格的比例限制，保险资金很难大规模流入投资性房地产。

类似的政策性限制还有很多，这成为房地产金融化的一个拦路虎。

海通证券研报称，REITs的推广是一项系统性工程，作为房地产证券化领域“最先进生产力”的体现，其成功推广对政策环境和行业发展水平的要求较高，需在物业资产权属、税收政策、产品上市与交易、投资者范围等方面进行统一部署方可成行。

吕伟宾认为，REITs的推广需要多个领域的配套措施。目前REITs最大的掣肘在于税收，只有税务部门对租赁物业实行税收优惠，REITs的收益率才能有所改观，更多的投资者才会进入这一领域。他指出，从目前金融业的发展趋势来看，尽管不少基金都在布局REITs产品，但是目前发展REITs产品的时机还不够成熟。

吕伟宾指出，我国央行、住建部都曾试图推动REITs发展，但却始终未有太大进展，究其原因，还是因为REITs发展所需的各项条件无法全部满足。未来只有住建、财税、证监、保监、银监等部门建立联动机制，共同为REITs提供配套发展环境，REITs才有可能真正落地。（来源：每日经济新闻）