趋势商业郊区化

“新商场的郊区化趋势越来越明显。”第一太平戴维斯研究咨询部经理董月说，2014年北京共有8个购物中心开业，12月开业的5个新项目中有4个在郊区。2015年将有11个新项目入市，新商场郊区化成为最大趋势。

业内人士表示，新商场郊区化一方面填补了郊区商业发展的空白，另一方面也面临招商困难的局面。一些品牌担心缺少客群而不愿意进驻新商场，而商场则以优惠的租金和补贴来吸引租户，这使得商场的开业情况较好，但也为后期运营带来更大的压力。

仲量联行北京及华北区董事总经理张莹表示，新商场的招租情况都较好，比如通州的万达广场、大兴西红门的荟聚都以近乎满租的签约率开业，朝阳常营的长楹天街在开业时也取得了85%的签约率。

同质化竞争中，最引人关注的就是距离荟聚购物中心步行距离15分钟的鸿坤广场。鸿坤广场购物中心负责人表示，项目业态中32%为餐饮、20%是超市、18%是儿童业态，其余30%为娱乐和购物，以周边社区型消费为主。据悉，鸿坤为这个购物中心已投资超过12亿元。

挑战运营、自持资金压力

张莹表示，新开业的商场都会有人气，但是否会昙花一现，还得看未来两年内的客流量和运营数据。

北京另一家代理行的商业高管也表示，购物中心最大的挑战还在运营，管理层的商业品位、管控能力缺一不可，如位于东三环的富力village新开业时也十分火爆，但随后难聚客户，商户陆续关闭；而位于西二环的金融街购物中心，初期定位明确，由于管理层的换血，业态几番调整，目前也陷入困局。

对开发商来说，最大的挑战还在于自持商业物业带来的资金压力。“养商期可能是2-3年达到收支平衡。有些开发商很乐观，但实际运作会非常难，而且要盈利估计要5年以上。”董月说，自持商业对开发商的资金链条形成了巨大的挑战。

“坦白说，很多开发商其实没有运营大型零售商业的成功经验，比如我们认为有的房企成功操作了社区型商业，但还没有区域购物中心的经验。”高力国际研究部中国区主管及董事谢靖宇直言，开业热闹仅是一时，未来能否聚集人流才是关键。