最大的障碍在于税收体制。在REITs 最为盛行的美国，REITs无须缴纳公司所得税，REITs投资的房地产资产也属于免税资产。在中国香港，根据香港证券及期货条例第104条，REITs豁免缴纳香港利得税。

但国内税收体制对商业物业公司不利，导致中国商业物业租金回报率不足以支持发行REITs。

另据协纵国际总裁黄立冲测算，以国内商业地产巨头万达为例，如果仅使用投资物业项目作为资产价值，万达租金回报率约为4.36%；而在国际通行的REITs回报率要求中，这个数字在7%-8%左右。

金融界人士指出，如果要发行离岸REITs，回报率要求更高。海外投资者并不熟悉内地物业，会在本地物业回报率的基础上再加上一个风险系数，比如1%～2%；在加息背景下，看高至9%以上。

开发商的轻资产试验

尽管推行REITs困难重重，但国内开发商在转型压力之下无不在思考如何“轻资产”。

其中动手较早的是万科。早在2013年，万科便将北京金隅万科广场股权售予麦格理，万科负责操盘管理运营，实现商业地产资本化。

2014年8月，万科公告称，公司与凯雷投资集团有限公司签署战略合作意向书，双方拟成立资产平台公司，用于收购万科所拥有的9个商业物业。

根据公告，凯雷和万科分别持有资产平台公司80%和20%的股权。预计资产平台公司将长期持有商业物业，未来将以资产证券化为目标退出。

2014年12月25日，针对旗下的社区商业，万科联手深圳东方藏山资产管理有限公司（以下简称东方藏山）宣布进行一项商业资产管理的合作，东方藏山将以收购物业产权和股权形式，收购万科旗下涉及一二线城市共计5个社区商业物业。

东方藏山表示，双方联手将要打造第一只中国社区商业REITs。

作为国内持有物业的老大，万达亦不甘落后。2015年1月14日，万达商业与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20座万达广场。

与此同时，万达还在与多家海内外大型投行、保险公司和基金洽谈，今年上半年将宣布更多类似的投资计划。

就在2014年底，由全经联等发起的中国REITs联盟成立。21世纪经济报道获悉，联合发起人中包括中信证券、华润信托、金融街控股、北科建、易方达基金等众多地产、金融机构。

中国REITs联盟秘书长王刚称，REITs全球市值超过1.4万亿美金。但在中国，长期以来，由于REITs这种合理金融工具的缺失，不仅推高了融资的成本，也造成了房地产业和金融业难以解决的死结，中国的商业地产、养老事业、公租房乃至城镇化的发展，都遭到掣肘。

“未来中国版REITs的推出还有很多基础制度要去完善。”王刚说，中国REITs联盟就是希望开发商、金融机构、中介机构的力量团结起来，与中国证券投资基金业协会、证监会、央行等监管机构保持沟通，致力于REITs早日落地。

来源：中国经济网 作者：亢舒