盈利难题

无论是公租房REITs还是商业地产的REITs，目前推行的难度都不小。

北京中原地产研究总监张大伟就不看好公租房REITs，“中国物业租金收益太低，还不适合做REITs”，他说。

严跃进也认为，公租房的租金回报率并不高，保守估计最多在5%左右;而且现实中租赁群体并不稳定。在目前租赁市场上，对于资金投入的渴求很大，但很多资金不愿意也不敢进入。

严跃进说，通过鼓励此类REITs产品的创新，在前期提供一定财政补贴和优惠，或鼓励寿险等资金和大型房企进行合作，有利于推进公租房项目;如果政策大力支持，不排除地方政府会给予一定的财政补贴和土地方面的优惠，或许能达到10%的水平。

前述《意见》称，要积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。通过发行REITs，可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。积极鼓励投资REITs产品。各城市要积极开展REITs试点，并逐步推开;但对于如何推进支持，如何进行优惠和补贴，并未提及。

而商业地产的REITs同样不容乐观。根据广发证券的测算，当前国内的商业地产除了写字楼的收益率略高于10年期国债收益外，其他商业物业的收益均低于10年期国债收益率，尚无法全面推行REITs，其中税收优惠缺失和法律制度不健全是两大原因。

最大的障碍在于税收体制。在REITs 最为盛行的美国，REITs无须缴纳公司所得税，REITs投资的房地产资产也属于免税资产。在中国香港，根据香港证券及期货条例第104条，REITs豁免缴纳香港利得税。

但国内税收体制对商业物业公司不利，导致中国商业物业租金回报率不足以支持发行REITs。

另据协纵国际总裁黄立冲测算，以国内商业地产巨头万达为例，如果仅使用投资物业项目作为资产价值，万达租金回报率约为4.36%;而在国际通行的REITs回报率要求中，这个数字在7%-8%左右。

金融界人士指出，如果要发行离岸REITs，回报率要求更高。海外投资者并不熟悉内地物业，会在本地物业回报率的基础上再加上一个风险系数，比如1%～2%;在加息背景下，看高至9%以上。