三项目疑似亏本本盘

在华家池土地出让前，就有业内人士表示，商业与住宅地块结合的形式，对于大部分以开发住宅为主的开发企业来说，都有一定的开发难度。

华家池板块三家开发商分食的地块商业体量近30万平方米，且包含写字楼、酒店式公寓、shoppingmall等多种业态。这其中，绿地华家池地块的商业部分将被打造为杭州绿地中心，涵盖12万平方米的写字楼和3万平方米的购物中心，总共为15万平方米—而绿地的华家池项目的住宅部分仅为14万平方米。

“因为商业占比较大，自身无法平衡，增加住宅成本，预计绿地会疑似亏损。”浙报传媒地产研究院丁建刚在接受时代周报记者采访时这么判断。

相较于绿地，世茂房地产进驻杭州更早。其华家池项目，除9万平方米的住宅世茂天宸外，商业面积有6万平方米，世茂房地产亦试图将华家池商业部分打造为世茂在杭州的标杆项目。滨江的华家池项目，除11万平方米的住宅项目华家池公寓外，亦包括8万平方米的商业面积。

“三个开发商面临同质化竞争问题。华家池地块虽然理论上是市中心，但已经出了环城中路，其商业市场前景面临疑问，多家开发商同业竞争的问题不可避免。”丁建刚说。

事实上，目前的杭州主城区的商业地产正面临供应激增、存量攀升、竞争激烈等问题，形势并不乐观。透明售房市场研究院发布的一个研究报告显示，目前杭州主城区可售商业地产300万平方米左右，去化周期为46个月，库存去化压力甚大。

“在限购取消前，杭州市场10个潜在顾客中，有2个有意向购买商业项目。而在限购取消后，购买商业项目的意向客户降到了1.4个。”方张接说，2015年的杭州商业地产库存量会进一步提高。

抛开商业地产的僵局不论，一个客观的事实是，杭州住宅市场的成交价格下行趋势明显。2014年11月，国家统计局发布的70个大中城市新建商品住宅价格，杭州位列跌幅第一，同比跌幅达9.9%。

另一方面，尽管2014年杭州楼市创下了历史新高的成交量，成交商品房近9万套，但库存仍在急剧上升。与2013年底相比，库存上升近4万套，跃过了15万套的大关。

这还仅仅是显形的库存。由于2013年疯狂的土地市场，加之前几年大量沉淀的已开发尚未开盘，或尚未开发的隐形库存，如泰山压顶。

丁建刚分析，过去三年，杭州豪宅市场的表现相对来说是呈现疲软状态，一方面是因为产品的同质化、创新不足，另一方面是因为调控。另一重要原因则是，受实体经济的影响，豪宅市场的消费主体即浙江私营企业主的财富缩水剧烈。

在方张接看来，就住宅而言，华家池地王的三个开发商，滨江相对更有优势，“滨江在杭州地区有着较好口碑，这一点仍然是外来大鳄绿地和世茂房地产无法企及的。就住宅项目而言，它未来的去化率也许会更好。”

地王光环褪去，前景一片黯淡。“去年(2013年)杭州土地卖了1300亿元，其中70%的地是外来开发企业拿的。很多开发企业满怀信心到杭州，现在可能都很悲伤，去年下半年进来的，1/3会亏，1/3保本，1/3微利,有的还是巨亏。”滨江集团董事长戚金兴在2014年曾如是说。

此前，浙报传媒地产研究院发布的一份《杭州市房地产项目成本分析报告》显示，绿地、世茂房地产、滨江的华家池项目，均预计疑似亏损。

由于项目盈亏与否跟去化率直接关联，“华家池项目要保本得卖到4万元/平方米以上，但如果华家池项目的去化率不高，比如一个项目一卖卖三年，随着财务成本的增加，华家池板块的这三家开发商肯定要亏本。”丁建刚说。

地王就像一把双刃剑，可能迎来丰收，也可能面临深渊。在丁建刚看来，更大程度影响华家池地王命运的，仍是市场的后续走向。

（时代周报）