在日本，大约1/7的房屋是空无一人的“鬼屋”。日本政府估计，如果不采取任何措施，到2050年，20%的居民区将成为鬼城。而根据野村证券(Nomura)的估计，到2023年五分之一的房屋将会空置。

去年年底，朋友去日本度蜜月，回来之后，告诉《国际金融报》记者一个有意思的现象。

她和她的新婚丈夫，没有选择那儿的酒店，而是住在当地用来短租的住宅中。

“房东告诉我，这是因为日本的空置房屋太多，所以一些网站便和当地的屋主们联系，让更多的旅客去住那些空着的房屋。”朋友告诉记者，这些房屋保持得相当不错，价格比一般的酒店房间要低廉很多。

不过，她显然有些疑惑，“人口密度如此高的日本，居然也存在这么多的空置房？”

事实确实如此，日本总务省近日发布的住宅和土地统计调查结果显示，日本全国住宅总量达到6063万户，其中闲置空房820万户，空置率为13.5%。也就是说每七户住宅中就有一户空置。相比2008年的调查数据，5年时间，日本空置房增加了63万户，空置率上升0.4%，均刷新历史最高纪录。因此，日本政府必须努力控制空置房的继续增长。

在中投顾问房地产行业研究员韩长吉看来，如今，日本空置房问题较为棘手，解决起来困难重重。“而且空置房增加，让日本人民买房的欲望进一步减弱，会让日本房产价格面临下滑的风险。”韩长吉说。

空置房问题突出

在人们的印象中，日本寸土寸金，住房空间狭窄。只是，很多人都没有想到，如今“拥挤”的日本，空置房存量正在不断增加。

在人口减少的背景下，住宅套数却在增加。最新的数据显示，现在日本全国每7.4套房中就有一套空无人住。

日本东京居民西原贵子对《国际金融报》记者表示：“从新闻中得知日本居然有这么多的空置房，我们感到非常惊讶。因为很多人还没有属于自己的房子，在为买房而努力。”

其实，从1969年起，日本就开始出现住宅数大于家庭数的现象，此后住宅空置率逐年上升。虽然近20年来，日本处于人口下降通道，但由于单人家庭和核心家庭增多，日本家庭总数在2015年前仍呈上升趋势。

在韩长吉看来，日本空置房如此之多主要是因为前期日本建设了大量的房屋，加上如今严重的老龄化现象。“随着人口老龄化以及家庭结构的改变，人们对居住的需求总体下降，因此空置房数量大幅增加”。

在当地媒体看来，日本住宅空置率居高不下有多方面的原因。首先是人口和家庭结构的变化。由于人口持续向东京、大阪、名古屋三大都市圈集中，中小城镇年轻人流失严重。许多无人照顾的老年人只能去养老院，留下许多房屋无人继承。

值得注意的是，日本总务省统计局公开表示：“今后随着老龄化的加剧，老年人的不断离世还将导致空置住宅的进一步增多，因此日本政府应该制定有效措施加以应对。”

在日本经济学家们看来，新建住宅供大于求成为空置房问题出现的关键性因素。上世纪90年代以后，住宅建设一直被日本政府当作刺激经济景气的手段。

据富士通综合研究所经济研究所首席主任研究员米山秀隆测算，以现在的住宅新建和旧房拆除速度，2015年以后，日本每四户住宅就将有一户空置。

“如今，在日本买房的人似乎越来越少。”日本中介商佐藤建三也曾对记者抱怨称，“20年前的日本小夫妻结婚之前，必然要买一套属于自己的房子。而近几年，日本年轻人更倾向于租房。更让我们头疼的是，因为人口的老龄化，我们的房屋租售量也在下降。”

据佐藤建三透露，今年年初，几家同行的收益与去年同期相比较，下跌了三成。

“我们认为，正是因为当地房屋需求的不断降低，才让空置房的数量不断增加。”佐藤建三担忧地表示，“而且，日本对住宅征收的固定资产税仅为土地税的1/6，所以，哪怕现在的一些房子已经破得不能住人，也要留着避税。这样一来，空置房的问题就更加突出了。”

释放危机信号

任何时候，任何国家，过多的房屋空置会带来很多社会隐患，比如杂草丛生、流浪猫狗聚集、治安混乱、城市规划无法推进等。

既然日本房产闲置空房存在如此之多的危险，那么所有人为何会置之不顾呢？

对此，东京都大田区某不动产公司社长曾分析：“闲置空房不断增加的原因之一就是，一旦空房被拆毁变成空地皮，那么空房持有人就将缴纳更多的税费。换句话说，空房变成地皮后，其缴纳的固定资产税额将暴涨。”

例如，200平方米以下的住房每年所需缴纳的税收仅为空地皮固定资产税的1/6，超出200平方米以上的部分则按照其1/3进行缴纳，因此，空房在缴税方面有很大的优惠。

除此之外，即便是对闲置空房进行处置，许多住房也无法进行重建，因为按照日本建筑基准法，原则上住房必须远离道路2米以上，但是如今许多日本闲置空房都是非常古老的建筑，很难满足该条件，这种情况下，只能将其长期放置。

“因为日本住房拆毁成本非常高，按照一套独栋住房计算，小型的木造结构住房也需要花费100万日元(约合人民币6万元)左右的拆卸费。”一位住友不动产的工作人员对《国际金融报》记者透露，很多房地产商都不愿意去进行这项工作，因为成本真的很大。

据业内人士介绍，虽然这些日本房产长期闲置，但是土地仍属于私有地，因此当地政府也是对此束手无策。当然，还存在一些住房所有人去世后无人继承的情况，这种情况更是让政府难以处理。

相关人士也认为，由于人口下降，日本房屋空置率居高不下的问题很难解决。目前，经济高速增长期无序扩大的城市街道仍面临集约再造的课题，如何有效利用空置房值得好好研究。

显然，空置房数量上升对于当地房地产来说，绝非幸事。

佐藤建三告诉记者，在土地资源紧张的日本，房屋绝对是非常珍贵的资源。“而空置房屋的存在对于日本政府来说，其实是一种财力、物力、人力的巨大浪费”。

当然，更让人担忧的是，大量房屋被闲置，可能导致日本房价未来出现大幅度下降的危险。据当地人介绍，这样的情况在1985年到1989年出现过。

“那个时候，房价一直处于疯涨的阶段，1980年一套30平方米的房子在京都市中心还只要3000万日元，但到1985年就要5000万日元，1987年达到了8000万日元。”在东京人士安达佑实看来，如今居高的日本房价，并不能代表日本的房地产市场很健康。

“我祖父认为，如今东京的房价水平(约每平方米4万元人民币)，和房屋被闲置的数量对比，体现出日本房地产存在着很多问题，这也是很多日本人不愿意投资房地产的原因。”安达佑实说。

韩长吉也表示，空置房的增加，是资源不充分利用和浪费的一种体现。“日本空置房的增加，对当地房地产而言也不是一个好信号，反映了整体的供过于求”。

政府欲解困境

面对这样的问题，日本地方政府显然不会无动于衷。

记者了解到，日本地方政府一直在试图拿出一些举措来缓解这种状况。比如，为了防止空置房的年久失修而伤人，秋田县大邱市的政府在发现空置房有危险迹象时就通知房主进行维修，如果房主没有行动的话，政府就代替维修，最后把请求书送给房主，让他来买单。

“据我所知，像京都市政府会对这些事情进行调查，然后劝空置房屋的房主们把房屋出租、交易，这样也让房屋的屋主受益，政府也可以减轻一些负担。”一位日本房地产分析师告诉记者。

与此同时，日本目前已有272个地方自治体制定了《空置住宅对策条例》，从加速拆除和有效利用两方面着手解决问题。对经评估严重老化到无法居住的房屋，地方政府向自行拆除者补贴一定比例的费用，对拒不拆除或无主房屋进行强制拆除。建立“空屋银行”，加强对空置房的排查、评估和登记上网，让租房者特别是年轻人能迅速地找到合适、廉价的住宅。对有文化价值和使用价值的空房进行改造，比如改成公共活动中心、养老院或宾馆民宿等。譬如，兵库县神河町对80年以上的古民居进行重新整修后，以低廉价格出租给希望体验农家生活的3个月以下短期租房户。

然而，这些政策实施起来也是困难重重。“政府在查证房主身份的过程中就会遇到难题。哪怕是税务部门，也不能够随便提供房主的信息，因为这在日本是违规的，会被视为违反个人信息保密法。”佐藤建三告诉记者。

不过，也有一些政策收到了不错的成效。据记者了解，近日，日本厚生劳动省另辟蹊径。2014年4月，劳动省开始了一项试点工程，将空置房屋提供给低收入老人居住。这个工程旨在鼓励房屋拥有者出租不再使用的房子给低收入老人。在这个工程中，非盈利组织将为高龄租客提供日常生活的帮助与支持，以缓解房主对于发生老人“孤独死”的担忧。同时，国土交通省也正在计划讨论放宽与《建筑基准法》相关的条例，使空置房屋“变身”团体家屋或使其他老年服务机构更加便利。

对此，业内人士直言，将空置房屋转换为高龄低收入人群的福音，是一个值得肯定的行政作为。但是，这项工程毕竟牵涉到屋主的个人意愿。也就是说，如果要将这个实践普及开来，是否给了空置房屋主足够的动机去响应号召，能否解决他们的后顾之忧很是关键。

此外，为了解决房屋闲置问题，并促进二手房交易和装修市场的扩大以带动经济增长，日本政府将降低二手房贷款利率并减免税收。具体而言，针对购买二手房的消费者，政府将降低装修费用贷款利率；针对二手房住宅经营者，若其能提供抗震维修服务，政府或将减免其税收。预计到2020年将实现2万亿日元的市场交易额，与2010年相比将扩大一倍。

记者还从当地了解到，日本政府正在讨论修改名为“flat 35”的住房贷款政策。据悉，政策由住宅金融支援机构和民间金融机关共同推出，贷款利率可35年维持不变。旧政策仅局限于新房和二手房的购买，新政策明年推出后，消费者有望在进行二手房装修时也采用“flat 35”贷款。

不过，在当地居民看来，最为贴合市民的便是首相安倍晋三提议放宽租房条例。据悉，在货币宽松政策和入境签证条例放宽下，更多游客前往日本旅游。去年的前10个月，前往日本的游客已增加了27%，达1100万人次。当局希望，在2020年东京奥运会时，可以吸引2000万游客。当局希望借着放宽租房条例，缓解当地酒店不足的问题外，也能解决房子空置的问题。

分析认为，如果政府放宽条例，允许屋主将房子短期出租，游客有地方落脚，屋主也能从中受益。预计短期租房市场估计每年值1000亿日元。

虽然短期租房市场能带来丰厚的利润，许多房地产公司也虎视眈眈，但一些地方政府反对放宽该条例。2014年9月，大阪议员以担心社区安宁为由，投票否决了放宽租房条例议案。

一家负责为空房寻找买主的公司总裁对媒体表示，他支持当局放宽租房条例，但有关条例一旦放宽，酒店业将面临巨大冲击。

虽然目前在日本短期租房属违法，但这并未阻碍Airbnb在网上刊登4000个空房的资料。Airbnb是一个让大众出租住宿设施的网站，用户可上网向房东短期租房间。而记者的朋友也是在这上面寻找到旅游落脚的房屋。

“很多屋主认为，这是既能解决房屋空置问题又能给当地带来经济效益的双赢方法。”朋友告诉记者，市民们都很期待国家能彻底放开这项政策。

投资者难补空置

虽然日本政府为当地房地产市场空置房的问题焦躁不安。但是海外投资者的热情，却没有受到丝毫影响。

据日本媒体报道，日本房地产行情近年来出现了回升迹象，居住在世界各地的华人感觉到了日本房地产的真正价值，赴日本购买房地产的风潮正在兴起，尤其是来自中国的投资者，这一趋势正在快速扩大。

报道还指出，美国的非盈利研究机构城市土地学会在通过对22座亚洲城市的调查得出的2015年投资前景排名中，东京排名第一，大阪排名第三。另外，日元的贬值也起到了推波助澜的作用，与两年前相比，现在只要当时3/4的钱就能购买到同样类型的日本房地产。

在分析师们看来，日本土地资源有限，在经济逐步回暖之际，有限的土地资源出现了领涨的苗头。外国人投资者在日本可能意在长线投资，这股潮流今年将持续。随着中国经济快速增长，日益庞大的中国富有阶层拥有可支配财富加速积累，投资房地产交易的愿望和可能性得以增强。在日本购买土地，无论投资者持有何种国籍，均可一次性获得永久土地所有权。

“因为日本‘空置房’数量的增加，反而让一些海外房地产商看到了一些商机，他们认为抄底日本的时机到来了。”佐藤建三说。

有数据显示，自2014年2月开始，日本东京和大阪的房价上涨了约15%。“日本当地的房屋市场供应量充分，现在入市，可以挑选最有利的资源。”一位房地产商对记者透露。

从宏观角度来看，在近3年内，东京、大阪中心地带房产价格预计将上涨30%；从回报率来说，其新房的回报率高达5%以上，而二手房更会超过10%。

很多房地产商也表示，“抄底日本楼市的机会已经到来。”

其实，外资对日本房地产市场的觊觎已经不是新鲜事。记者了解到，去年上半年，日本资金规模最大的一起交易是东京大型综合大厦“Nakano Central Park”的交易案。法国的保险公司安盛集团(AXA)收购了该综合大厦的东楼，加上日本企业收购的该大厦的其他大楼，交易额合计达到1845亿日元(约合人民币111.6亿元)。

“如今，整个亚洲房价都处于高位，虽然日本东京、韩国首尔的房价相对于欧美某些城市来说，投资风险较高，但是依旧有让人欣喜的增长潜能。”佐藤建三认为，在投资者看来，日本未来房价潜能巨大，大规模资金入场，有望让日本楼市进入新一轮投资热潮。

然而，对于日本房地产市场的发展也有不少悲观者。“投资日本房地产还是谨慎为好。”日本住友不动产的相关人士直言，一直以来，日本房地产市场中的刚性需求就不是很多。况且如此高的房屋闲置数量已经说明了一些问题。“房地产市场供应过量，对于整体房地产市场来说，就是警戒投资过热的信号。”该人士说。

“在我看来，外来投资者是理性的，看好的多是日本核心城市、核心地段，租金收益有保障的房产，外资的到来对这些地区的房价有支撑作用，会促使房价的抬升。”韩长吉对记者指出，这些投资地段的房屋空置率也较低。而一些偏远地区的房屋空置率依然不会有所缓解，投资者也不会囤积这些地区的房子。

所以，对于日本房地产市场的未来，韩长吉认为恐怕很难出现像经济危机前的繁荣局面。

（来源：国际金融报）