1月份是新年和农历步入传统春节的过渡时段，多位职业经理人在2014年12月的基础上，调低了信心指数。中国房地产报调查结果显示，中国房地产经理人信心指数(China Real-Estate Manager Confidence Index，简称中房MCI指数)在2014年12月上涨之后，新年首月环比跌落两个百分点至81.17。

房企在经过2014年第四季度限购松绑、降息等多种政策利好消息中完成年底冲刺，加速去化。开年的公积金贷款额度提升也让中粮地产、招商地产、保利地产、中房地产等部分房企出现涨停。许多大型房企并未放松警惕，元旦不休，早早谋划如何换花样卖房，“抢收1月”。

在市场高压之下，房企的这些举动并不让人意外。中国房地产市场已经告别过去爆发式增长的“黄金时代”，多位职业经理人认为房地产在2015年将迎来“稳定发展”新常态，“去库存”仍然是2015年最主要的工作。市场的两极分化在进一步加剧，楼市洗牌模式已开启，新常态下转型需谨慎。

一月趋稳

“去化”仍是主流

“平稳”成为职业经理人对2015年大势的判断。

“宏观经济和政策都会趋于稳定平衡，我国经济仍将在改革中平稳前行，政府对房地产行业的调控将更加均衡，限购限贷等行政手段逐渐退出，调节回归市场化，长效机制逐步建立。随着2014年末央行降息政策的推动，房企境内融资有望进一步放松。”中房集团董事长沈东进说。

从中国房地产报调查结果来看，89%的经理人在2013年12月的基础上保持不变或是下调了信心指数。仅有10%左右的经理人小幅上调信心指数。

五矿建设董事总经理何剑波回调了信心指数，他认为“现在大家都不是太乐观，12月份整体销售情况并不是那么理想。”在他看来，由于需求不是很旺盛，加之竞争激烈，2015年楼市不会很宽松，“去库存”仍将是一个重点。

万科集团高级副总裁毛大庆亦对此表示赞同，他认为“政策上没有明显利好，去库存仍是2015年主要的事情”。

2014年上半年整体楼市下行也对大部分开发商的业绩完成带来影响。1月6日五矿建设公告2014年累计签约销售之额约75.1亿元，按年增长25%。按预计80亿元目标来看，完成93.8%。

据此前接受调查的职业经理人预测，“2014年将有超过七成房企难完成全年任务。”

河南星联置地(集团)有限公司副总经理李涛分析，经历了2014年宏观经济下行与房地产的深度调整之后，国家陆续出台了相关政策，限购解除，限贷放松，利率下调，利好政策频出，从政策的持续效力可以预见，楼市未来不会出现大起大落的情况，整体会稳中略涨。放眼全国来看，楼市行情不稳，多个城市需要消化大量库存，尤其是三四线城市供应量过大，竞争日趋白热化。对刚需型购房者来说，经过政策的几番洗礼，房价泡沫被挤出，房价能得到实惠，是出手的良机。相比有一定风险性的投资理财产品来说，置业作为长期保值增值的产品还是可取的。

旭辉集团董事长林中也调低了开年信心指数，他判断，新的一年关键在于银行以及资本市场对于房地产的态度，从目前情况来看，维持现状的可能性比较大，因此1月份会比较平稳。开发商也不大可能在1月份进行大范围的价格调整。

“2015年上半年市场会相对冷清，旭辉集团会加大去化速度，保证现金流的稳定，同时会不断关注土地市场的变化。”林中说。

“对2015年不乐观，但刚需盘还是没问题。”建业集团副总裁胡冰同样下调了信心指数。

中建总公司总经济师鲁贵卿判断2015年整体楼市不会有太大的起伏，真正有好转可能要等到全国两会前后。

河南星联置地(集团)有限公司副总经理李涛的信心指数与上个月持平，他认为经历了2014年宏观经济下行与房地产的深度调整之后，国家陆续出台了相关政策，限购解除，限贷放松，利率下调，利好政策频出，从政策的持续效力可以预见，楼市未来不会出现大起大落的情况，整体会稳中略涨。

内蒙古的部分开发商表现并不乐观，综合财务、资金流情况分析行业情况不是特别理想，整体上也没有完成原计划的想法和销售量。

“1月是临进年关，销售量肯定是上不来，今年政策层面可能会有一个好的导向。”一位呼和浩特的开发商说。

河南新田置业有限公司总经理冯常生认为，1月份是新年和农历年的交接时段，受天气严寒和节日氛围等因素影响，往年来看，这个月份并不是楼市购买市场的旺季。长期来看，看好房地产业市场，2015年不会出现太多波动，区域房地产和项目可有缓涨，房地产业稳步发展。

分化加剧

开启洗牌模式

职业经理人形成的共识是：在不断的楼市调整中，房价告别野蛮生长态势，整个房地产市场在朝趋于理性的方向发展，而2015年整个市场形势对于开发商的考验在进一步加大。

“大趋势上，我认为这轮调整从2014年开始，需要三年左右时间。”朗诗集团董事长田明说，现在的问题是供大于求，供给能力太强，而需求已经透支掉，投机性的全出去了，投资性的还有一部分但是很少。如果调整的程度很激烈，需要的时间就短。如果调整过程中，中央政府宽松货币政策，地方政府托市，银行信贷再积极一点，就有可能让这个调整的周期变长。

“不少开发商信心受挫，资金链和土地储备非常紧张，资金回笼压力和库存消化压力较大，拿地难度加剧，市场洗牌已经开始，2015年开发商都颇为彷徨。”李涛坦承。

沈东进分析，由于库存的压力，2015年市场仍将是以去库存为主。这也会导致市场的两极分化越来越严重，强者恒强在2014年已经很明显。

“在市场下行形势严重的情况下，万科、绿地等企业的销售额确创下新高，而大部分中小房企的销售形势异常严峻。”沈东进认为，在此情况下，房地产行业，尤其是中小房企，需要根据自身业务特点和资源积累状况积极进行变革调整，围绕住房消费市场日益多元化的需求，通过技术化、专业化、精细化发展提升品牌影响力并铸就核心竞争力。“2015年中小型房企的并购整合或将步入实质性阶段。”

上海新城控股集团高级副总裁欧阳捷在全国各地多城市进行了调研，其发现，城镇化的速度在减缓，一线城市常住人口净增长已经在下降。“有的城市的人口净增长已接近人口自然增长率，已经没有多少外人进入。”

欧阳捷分析，增量人口购房增长大幅减少，存量人口购房成为主要状态。

值得各家房企警惕的是，在2015年开始，深圳龙头房企佳兆业集团发布公告称没有能够偿还4亿港元汇丰提供的融资贷款。这是2015年中国出现的首例违约，这次违约可能导致有关贷款融资、债券、股本证券的交叉违约。

随后的破产重组传闻被佳兆业否认。但公司面临的危机仍在进一步发酵。

欧阳捷认为，在2014年，中国房地产整体市场平稳，小企业破产倒闭的潮还没有明显的出现，虽然有一些企业卖不动、卖不好，但通过兼并重组减少了一些波动。

新常态下谨慎转型

事实上，在2014年，各家房地产企业已经意识到了这种危机，纷纷通过各种途径寻找出路，谋求转型。

“当前楼市的一个态势是，卖方市场向买方市场转化的趋势进一步明显，企业不仅仅具有项目和房源，市场消费方面更注重产品品质、物业服务、小区配套等资源。”河南和谐置业有限公司总裁吴肄群说，当前楼市竞争相比前些年有所变化，之前可以说更多的是简单产品型楼市竞争，当前则是综合实力和资源的竞争，过去产品项目型中小开发企业收到市场竞争的冲击力加大，资源型房企将得到进一步的上升和整合发展空间。在城镇化率不高和市场需求空间较大的省会城市和区域中心城市，房地产可持续发展的空间向好，楼市竞争也由产品基础竞争向品质资源竞争的态势更加明显，在房产产品基础上，房企产开发企业也将更注重产品品质的提升和资源价值的发掘。

林中透露，旭辉集团的做法是保有充足的现金流，密切关注市场的变化和经济走势的变化，适时调整战略布局。“第一是顺势而为、灵活应变;第二是多卖楼、少买地、不当‘地王’、现金为王;第三是精准运营、精准投资。在一个分化的市场里，对企业投资的精准性要求非常高，所以今年我们特别注重市场的变化，注重对客户需求的把握。”

宝龙集团总裁许华芳认为，如今商业地产的竞争不再仅停留于资金竞争，更是在服务理念、运营水平和专业人才上的竞争，能够商业整合资源，让最专业的人做最专业的事才是最正确的事。

在许华芳看来，不同城市的商业地产发展进入不同阶段，一二线城市发展更加精细化和特色化，比如由于城市发展不断外延，区域中心的不断出现，社区商业更受青睐，由于综合体激烈的竞争，具有鲜明特色购物中心更受市场欢迎，而三四线城市商业地产发展的原动力在于商业的升级，处于改变原有比较落后的商业发展状态。

“现在房地产行业进入了新常态、新阶段，作为房企来说防范风险尤其要避免高负债，要做到这一点就是要更多地借用金融工具，包括基金、个人投资、跟国际投资者建立一些新的投资结构等等，从多方面来减轻开发商的负担，实现轻资产。”何剑波提醒同行。

海亮地产总裁周迪永则认为：“只要策略得当，操作能力强，现在200亿元规模的公司都还有机会，关键是怎么做。但是反过头来，如果公司策略不得当也很容易被挤出这个市场。接下来将进入真正的市场经济。”

（来源：中国房地产吧）