中国房地产有望软着陆

深圳 市国土局一位人士在2014年考察日本后发现，由于交通发达，在大东京、阪神、名古屋三大经济圈工作的日本已婚人士，大多居住在经济圈周边的卫星城市，但这里的房价仅相当于目前中国三四线城市，折合人民币每平米只有三千多元，而日本2014年的人均GDP是中国的6倍多。

中国楼市是否会重蹈日本覆辙，一直是各方担忧的问题。

首先是宽松的货币政策，2008年中国推出4万亿后，由于流动性泛滥，大量资金涌入房地产市场，各大城市房价普遍翻倍，房价收入比居高不下，与居民实际购买能力脱节。

但不同的是，中国政府并未采取日本式的急刹车，而是通过行政调控手段，货币政策松紧有度，出台限购、限贷等措施，以及加强外汇管理控制国外热钱流入，有效抑制了投资投机的蔓延，此后每逢房价上涨期，政府都会调控，投资投机水分逐渐挤出，房子逐渐回归到由刚需支撑的居住本位。

深圳一位龙头房企高管直言，尽管政府的行政调控手段，公开遭到了房企和市场人士的批评，但必须承认，在保障房制度不完善且房产税尚未出台、市场化调节手段不健全的情况下，所幸中国政府及时采取调控手段，有效制止投机炒作将泡沫进一步吹大，否则房地产硬着陆的风险很大。

此外，中日处在不同的发展时期，有其差异性。万科董事长王石认为，人口老龄化和城镇化率瓶颈是导致日本地产泡沫破裂的关键因素，中国现在的人口状况是日本上世纪60年代的水平，房地产泡沫确实存在，但不会像日本那么迅速地破灭。

住建部专家秦虹表示，日本在1989年家庭住房户数和套数比是1∶1.3，也就是整个社会的房屋多了13%的总量。日本在70年代的城镇化率已经达到了76%，而中国目前城镇总人口7.3亿，城镇化率53%，还可以提高十几个百分点，每年新增城镇的常住人口接近2000万人，这些新增人口要靠新建住房来解决。

更关键的是，从宏观面和基本面分析，当前我国经济正由高速增长向中高速增长转变，但仍能保持7%以上。当前中国城镇户均住房套数刚达到1左右，尚未饱和。我国房地产业的基本面更接近日本上世纪70年代初期或中期，而非80年代后期的情形。

尽管中国城镇化尚未结束，但另一个不容忽视的问题是，目前中国住房短缺时代已经过去，住宅存量奇高，而在需求方面，购房适龄人口(25-49岁)在2015年将达到峰值，此后步入下行通道，中国的房地产长期拐点临近。

实际上，这几年来，中国的房地产泡沫已在局部破裂，如投机水分过高的温州，2011年受银根紧缩和实体经济下滑影响，被炒高的房价一路重挫，至今没有恢复元气，此外，鄂尔多斯、惠州等三四线城市的房地产，因前期投资过大，房地产供过于求，开始进入去泡沫化阶段。

一个新的趋势是，房地产地区分化也越来越明显。在人口和资金持续流入的一线城市，以及二线核心城市，市场仍有源源不断的刚需支撑，但在人口持续流出，且严重供过于求的三四线城市，楼市持续萎靡。

（来源：华夏时报）