REITs是一个特殊目的企业（SPV）

与MBS有同等重要市场地位的一种证券化产品是房地产投资信托基金(REITs)。这是一种以发行受益凭证的方式汇集大众投资资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的权益型产品。在国外，REITs已是较为成熟的投资品种被大规模应用；但在国内，由于起步晚、法律税收等原因，REITs产品发展停滞多年。

今年5月，中信证券“中信启航专项资产管理计划”（下称“中信启航”）在深交所综合协议交易平台挂牌转让，中信启航是国内首个交易所场内房地产投资基金产品。但与国外成熟的房地产信托投资基金所具有的良好的流动性、较低的投资门槛、产品的标准化和税收优惠的特征相比，中信启航与上述几个特征多数不相关，并不是一种成熟的标准的REITs。但是，无论如何“中信启航”开启了一个新的投资类别，具有私募REITs的基本特征；未来公募REITs启动，无疑它是第一个具有“转板”优势的试点创新产品。

路林对《第一财经日报》介绍，REITs设计既可以基于公租房的租金收益，也可以基于写字楼等大宗商用物业租金收益。REITs的形成至少包含四个要素。首先是需要有以现金流为基础的资产，资产要能够持续产生现金流；其次资产是一组或一类资产，是一个资产包，资产可以组合不同区域、不同片区甚至不同阶段（例如有的是全租的阶段，有的是半租阶段，有的是开发阶段），这样就有一个预期，有成长性，才会有人愿意买；第三个，资产包需要是一个特殊目的载体（SPV），是一个特殊目的企业。REITs的本质是一种权益型产品或一种股票，是一组资产通过一个SPV载体实现上市。

其次，REITs把一组资产装到SPV里，这种转让是一种特殊目的的移转过程，以后资产也可能再卖掉，移进、移出不宜重复纳税，应该有一种保税或税收递延的安排，在移进SPV时暂不征税。“可以把REITs认为是一种保税的SPV，移转过程递延征税。”路林称。

而在分配阶段，路林认为，也应该对投资人暂免征收所得税。REITs产品当前租金收益的回报相对微薄，但它能够把过去投资人买房买楼买商铺的实物投资，转移转化到证券投资中来，是房地产投资“大众化”的良好工具。要让一个新的证券类别产品发展起来，监管部门可以考虑对投资人暂免征收个人所得税。

最后，REITs经营收益要满足社会平均回报，需要合理的负债，这就需要有一个合理的负债成本，SPV是一个有效的企业负债载体。比如，一些基于公租房租金收益的REITs，本身租金收益率很低，应该有政策性贷款或商业银行财政贴息贷款。又如大宗商用物业REITs在公开上市后，如果实际收益率不达标，原来参与发起的业主应承诺把收益的差额补偿一部分。

今年11月，有媒体报道，央行和住建部在北京、上海、广州、深圳四城市试点推动REITs，试点范围初步定于租赁性保障房，包括公共租赁住房、廉租房。通过已建成的保障房资产证券化，盘活存量资产，提供后续建设资金，也可以使地方政府在保障房建设管理中承担的“无限责任”变为“有限责任”，有效解决租赁型保障房资金短板。

路林介绍，中城投资也在做REITs产品的设计，把旗下的位于上海浦东浦西商务中心区两座写字楼当作“引子”，再加上别的城市和区域的几栋写字楼。总资产加起来在100亿左右，打包做一个SPV。

“有租金现金流，有业主补贴现金流；把资产装进SPV的过程税收递延，把SPV作为一个税收递延载体。同时提供贴息、低息贷款等政策优惠，这样一定能让REITs这个产品真正发育、成长、成熟起来，成为资本市场一个全新的证券类别产品。”路林称。

但路林也同时认为，REITs最需要监管的地方在于防止资产向SPV移转的过程中人为“注水”，这和企业IPO时过度包装、虚假上市的性质是一样的，伤害的是投资人的利益。（来源：第一财经日报）